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Expertises du bâtiment

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Garantie décennale des travaux de restauration

Garantie décennale pour la restauration

Certains désordres sont difficilement réparables à moindre frais. Les artisans missionnés pour « colmater des brèches » doivent-ils une garantie décennale pour la restauration ?

Et si la restauration réalisée ne tient pas à cause de circonstances externes, de la vétusté par exemple, le client profitera-t-il de la décennale ?

La loi prévoit que « tout constructeur d’un ouvrage » est responsable pendant dix ans des dommages et des malfaçons, « même résultant d’un vice du sol », qui compromettent sa solidité ou le rendent impropre à l’usage. Mais qu’en est-il d’une réparation inefficace ?

Décennale et jurisprudence

garantie décennale pour la restaurationLes travaux inefficaces ne sont pas couverts par la garantie décennale, a jugé la Cour de cassation en juin 2017 (Cass. Civ 3, 15.6.2017, R 16-17.811).

C’est le cas s’il n’y a pas de lien entre des travaux de réparation inefficaces et les désordres auxquels ils étaient censés mettre fin, énonce la Cour.

Cela s’explique par le fait que la garantie décennale couvre le résultat des travaux et non l’état antérieur de l’immeuble.

Il faudrait que cet état ait été aggravé par les travaux, pour que l’assurance décennale puisse être sollicitée.

Attention donc à ceci : Lorsque le travail est simplement insuffisant et ne met pas réellement fin aux désordres, il n’est pas garanti.

Le cas ayant été jugé :

Un maçon était chargé de procéder au renforcement des fondations d’un bâtiment, pour mettre un terme à l’apparition de fissures, dues aux mouvements de terrain, qui finissaient par menacer la solidité de l’ensemble.

Malgré tout, les fissures sont revenues et le propriétaire exigea l’intervention de l’assurance décennale.

Ce n’est pas le travail fait qui est la cause du dommage, ont répondu les juges. Ce travail a seulement été inefficace. Il n’y a donc pas de lien entre lui et les fissures, et a fortiori pas de garantie décennale dans ce cas.

De l’intérêt de ce jugement

Ce jugement devrait rassurer les entrepreneurs. L’inverse les aurait découragé à engager des travaux de faible envergure. Car  comme ils sont souvent sollicités pour réparer à pas cher, il aurait été injuste de leur reprocher l’inefficacité des traitements.

De l’intérêt de l’expertise

L’expertise permet de déterminer les responsabilités en cause. Mieux, l’expertise amiable permet quasiment toujours d’obtenir un compromis honorable.

Appelez-nous au 09.8008.5008.

Humidité – Remontée de nappe phréatique

La remontée de nappe phréatique

remontée de nappe phréatiqueCause souvent inattendue d’infiltration d’eau dans un logement, la remontée d’humidité d’une nappe phréatique peut occasionner des désordres importants.

Non seulement les dégâts causés sur les biens immobiliers (maisons, immeubles d’habitation, locaux commerciaux…) peuvent être importants, mais les solutions pour remédier à la remontée de nappe phréatique s’avèrent, en général, difficiles et onéreuses à mettre en œuvre.

Comprendre la remontée de nappe phréatique

L’eau de pluie s’infiltre dans le sol et s’amasse pour former des nappes appelées phréatiques. Celles-ci stockent l’eau pluviale pour les saisons sèches.

Il peut n’y avoir aucun problème pendant plusieurs années, jusqu’au jour où une forte pluie s’ajoute à une nappe déjà bien remplie…

Les nappes phréatiques ne sont pas uniquement présentes en pleine. Il y en a aussi en haut de collines, à flan de montagne… Toute construction peut donc être concernée !

Les dégâts occasionnés par une remontée de nappe phréatique

L’eau atteint évidemment d’abord les parties enterrés du bâti (cave, sous-sol…). Si le phénomène est de grande ampleur, il peut aussi atteindre les parties supérieures (pièces en rez-de-chaussée par exemple).

Après assèchement, le remplacement des matériaux de construction dégradés est toujours coûteux. Surtout si la remontée affecte la structure même du bâti.

Les dégâts suivants peuvent être constatés à la suite d’une remontée de nappe phréatique :

  • Dissolution du sol, affaissement, voire effondrement (fontis) ;
  • Réduction de la portance des fondations ;
  • Soulèvement du bâtiment ;
  • Tassement différentiel et fissuration des enduits, voir des murs ;
  • Corrosion des bétons…

Traitement d’une remontée de nappe phréatique

Aucune solution technique ne permet d’obtenir des résultats efficaces, définitifs et encore moins immédiats, en cas de remontée de nappe phréatique.

Comme il n’y a presque rien à faire sur le bâti, il faut agir sur le niveau de la nappe phréatique. Par exemple, il est possible de réaliser des puits avec évaluation par pompage, accompagnés de drains et galeries.

Nous conseillons généralement d’additionner les avantages de plusieurs solutions naturelles avant de procéder à des travaux plus lourds.

Agir en amont

Bien sur, il est préférable de prendre en considération les contraintes de remontées de nappe phréatique avant la phase de réalisation de l’ouvrage.

Pour cela, il faut s’appuyer sur les résultats de l’étude de sol et envisager soit une surélévation ou un cuvelage des zones concernées.

Avant achat d’une maison, vous pouvez consulter la carte officielle des nappes phréatiques de l’Etat.

Enfin, n’hésitez pas à nous demander un devis pour une expertise complète des problèmes d’humidité.

Demandez un devis pour une expertise humidité au 09.8008.5008.

Thermographie et expertise

Offrez une thermographie !

Enfin un cadeau utile pour toute la Normandie. Offrez à vos proches une expertise thermographique d’une maison normande et démontrez-leur que vous vous souciez sincèrement de leur confort.

cheque cadeau

Expertise thermographique

Caméra thermiqueLa thermographie est une technique d’analyse qui simplifie et améliore les expertises et les audits des logements.

Nos caméras thermiques mesurent de façon très précise les températures émises par rayonnement lumineux par l’ensemble des matériaux observés. Par exemple, la technique de thermographie infrarouge permet de contrôler la qualité d’une isolation thermique, l’incidence d’un pont thermique, la présence d’infiltrations d’air ou d’humidité…

Recours obligatoire à un thermographe professionnel

La température apparente d’une paroi dépend de très nombreux facteurs comme l’angle de la mesure et l’incidence du milieu rayonnant, l’émissivité des matériaux observés, l’hétérogénéité de la paroi, l’exposition préalable et l’inertie thermique, le taux d’humidité relative…

Évidemment, il n’est pas raisonnable de faire confiance à un artisan ou un commercial pour réaliser un audit énergétique avec une caméra thermique. Même si le recours à un expert à un coût, l’absence de duplicité et/ou d’erreur de diagnostic fera réaliser à coup sur de nombreuses économies !

Contrôle de l’isolation par thermographie

Thermographie d'un maisonUn mur isolé correctement doit présenter une surface thermique uniforme et suffisamment élevée en température pour que le confort des occupants soit assuré.

Défaut d'isolationL’absence d’uniformité peut être due à une mauvaise répartition des isolants, à un tassement, à la présence de ponts thermiques ou de désordres particuliers comme des infiltrations, de la condensation excessive…

Mesure et calcul du coefficient U d’un mur

En comparant la température de surface extérieure avec l’intérieur, il nous est possible de déterminer le coefficient de performance thermique U de la paroi. Le coefficient U doit être le plus petit possible.

Idéalement, cette prestation complète un audit de performance énergétique car cela permet de déterminer la quantité d’isolation à ajouter.

Recherche des fuites d’air anormales

Infiltration d'airLes fuites d’air par les défauts d’étanchéité du bâti peuvent représenter un pourcentage important de la consommation d’énergie d’un logement. En fait, la surconsommation varie entre 15 et 20% selon le Centre d’Etude Technique de l’Etat (CETE).

L’air qui s’infiltre refroidit les parois, ce qui apparaît visiblement sur les thermogrammes. Cette technique se réalise généralement en complément d’une mesure d’infiltrométrie qui exacerbe les fuites en augmentant artificiellement la différence de pression entre l’intérieur et l’extérieur du bâtiment.

Donc, la recherche puis la diminution des fuites d’air réduit la facture d’énergie, améliore le confort, réduit les transferts de polluants…

Recherche d’infiltrations d’eau

L’eau refroidi énormément les substrats imprégnés. Il est donc simple de repérer les zones humides avec une caméra thermique.

Aussi, cette propriété physique de l’eau à refroidir les supports lors de son évaporation explique pourquoi les maisons humides sont si difficiles à chauffer… Voir notre rubrique expertise humidité.

Analyse de la composition des murs

Les matériaux ayant tous des performances thermiques différentes, la thermographie des parois simplifie le travail d’audit en révélant le mode constructif.

Thermogramme

Comme le montre ce thermogramme, les joints entre agglos deviennent visibles : Nous confirmons la présence d’agglos et la pose d’un store par exemple s’en trouvera simplifiée. 

Contrôle d’un réseau de chauffage

Comme la thermographie indique la température d’une canalisation, elle indique aussi précisément sa position lorsqu’elle est noyée dans une chape.Plancher chauffant

Avec la caméra thermique, il est donc possible de vérifier la qualité d’une installation, l’emplacement d’un réseau (pour un perçage), le bon fonctionnement d’un plancher chauffant…

Pour toute question, décrivez-nous votre problème en remplissant le formulaire de contact.

Diagnostic expertise humidité indépendant

L’humidité dans la construction

Expertise humiditéL’humidité est un fléau pour toutes les constructions, mais encore plus pour les habitations et… les habitants. L’expertise humidité est la seule solution pour obtenir un avis sur et indépendant, pour faire valoir ses droits auprès des assurances et des tiers responsables.

Pourquoi une expertise humidité ? Les entreprises de traitement ne propose malheureusement pas de diagnostic humidité indépendant ; nous vous recommandons les conseils avisés d’un expert en problèmes d’humidité, parasites du bois, porosité des matériaux et maladies de la pierre naturelle.

ANAIS EXPERTISES, cabinet d’expertises indépendant, vous dit tout pour vous aider à comprendre les risques encourus.

Cabinet expertise humidité
ANAIS EXPERTISES
Région Grand Ouest et Paris
09 8008 5008

Diagnostic expertise humidité indépendant

Vu le coût des traitements, vu aussi les risques d’apparition d’insectes ou de champignons xylophages, en cas de problème d’humidité dans une maison, il est très important de demander un diagnostic expertise humidité indépendant.

Expertise humidité

L’expertise humidité se distingue du diagnostic par la recherche de l’origine du désordre et la rédaction d’un rapport mettant éventuellement en cause une tiers partie.

L’expertise humidité n’a d’intérêt que si elle est réalisée par un expert indépendant. L’expert doit être effectivement indépendant des cabinets d’assurance et indépendant des entreprises de traitement.Diagnostic humidité

La réglementation concernant l’humidité

La réglementation est catégorique concernant l’humidité dans le bâti : Toute source d’humidité remet en cause l’habitabilité même des logements. De ce fait, certaines sources d’humidité bénéficient de la garantie décennale, d’autres de l’assurance habitation. La présence de désordres liés à l’humidité découverts après achat peut être considérée comme un vice caché.

Les experts d’ANAIS établissent des rapports circonstanciés pour vous permettre de faire valoir vos droits.

Considérée comme source d’insalubrité, l’humidité peut interdire la mise en location d’un bien et imposer le relogement des locataires aux frais du bailleur. Voir notre article concernant les logements décents.

Nos experts peuvent vous assister dans la mise en œuvre d’une procédure administrative ou judiciaire.

Les règles de l’art de la construction, toutes les normes, indiquent clairement comment les matériels et matériaux doivent être mis en œuvre pour éliminer tout risque d’humidification du bâti. C’est presque toujours lorsque ces règles ne sont pas respectées que les désordres apparaissent.

L’expertise humidité souligne l’origine de l’humidité et aussi forcément les moyens à mettre en œuvre pour y remédier. Cependant les conseils de l’expert ne sont pas des préconisations de travaux qui reviennent au maître d’œuvre.

Les sources d’humidité

Moisissure Condensation
Moisissures liée à la présence d’une condensation excessive d’humidité

Il est difficile de lister de façon exhaustive toutes les sources d’humidité. Chaque bâtiment, chaque mode constructif, chaque terrain est différent. D’où l’importance de faire appel à un expert ANAIS.

L’origine de l’humidité peut être liée à de la condensation, des infiltrations, des fuites d’eau, des remontées capillaires ou de nappe phréatique… elle est souvent la conséquence de plusieurs malfaçons ou d’un dégât des eaux caché.

Les problèmes engendrés par l’humidité

Mérule plinthe
Pourriture cubique liée à la présence d’un mérule

Les conséquences d’une humidité négligée peuvent s’avérer très coûteuses, tant pour le portefeuille que pour la santé des occupants…

De la condensation qui peut humidifier les parois à plus de 18% d’humidité relative (HR), les infiltrations, les fuites d’eau et les remontées capillaires peuvent saturer (100% HR) complètement les substrats.

Or, à partir d’environ 16% HR, les moisissures noires, grises, vertes ou orangées commencent à se développer, tâchant profondement les revêtements et les boiseries, déclenchant quasi systématiquement des allergies et des difficultés respiratoires.

Dès 18% HR, c’est la lèpre des maisons, le Mérule (Serpula Lacrimens), qui peut se développer et ravager, le mot n’est pas trop fort, non seulement les boiseries décoratives mais aussi la structure du bâti.

Moisissure Remontée CapillaireAu-delà de 25%, d’autres champignons prolifèrent, comme le Coniophore ou le Lenzite.

Du taux d’humidité dépend le type de champignon qui va se développer et donc aussi la forme de pourriture (pourriture cubique, pourriture fibreuse ou pourriture molle).

Avec les champignons, les insectes à larves xylophages (vrillette, charançon, capricorne…) profitent aussi de l’humidité pour s’installer et nidifier au cœur des charpentes, contribuant ainsChampignon constructioni à fragiliser, voir détruire les éléments structurels.

L’observation de l’expert ANAIS s’accompagne toujours de relevés des taux d’humidité et d’un état parasitaire complet.

Avec l’eau, les pierres, les joints et les enduits souffrent lors des périodes de gel prolongées. Les pierres se délitent, les joints et les enduits se décollent.

Les solutions de traitement de l’humidité

Certaines sources d’humilité sont plus simples à traiter que d’autres. Selon l’importance et l’étendue, certaines solutions peu coûteuses s’avérent efficaces.

En fait, ce ne sont pas toujours les traitements les plus chers les plus efficaces !

L’important est surtout de résister à l’envie de cacher les désordres liés à l’humidité. Les désordres engendrés plus tard pourraient s’avérer extrêmement coûteux et tout nouvel acquéreur pourrait se retourner en entamant une procédure pour vice caché.

Pour trouver les solutions les plus adaptées, prenez rendez-vous avec un expert ANAIS.

Appelez-nous au 09.8008.5008 – Appel non surtaxé. 

Logement décent – Définition

Logement décent – Définition

Logement décentUn logement décent doit comporter notamment des installations d’alimentation en eau potable, d’évacuation des eaux usées, des toilettes, un réseau électrique suffisant, etc…

Un logement loué DOIT être décent pour être conforme à la loi.

Pour approfondir le sujet, nous vous conseillons la lecture de cette revue officielle.

Logement décent aujourd’hui

La définition d’un logement décent repose sur deux textes : – l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par l’article 187 de la Loi Solidarité et Renouvellement Urbains du 13 décembre 2000 ; – son décret d’application n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Tout d’abord, un logement décent dispose au minimum d’une pièce principale ayant au moins une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 m.

Aussi, la sécurité physique et la santé du locataire sont prioritaires. Par exemple, les matériaux de construction, les canalisations et les revêtements ne doivent pas présenter de risque. Sont donc prescrits les matériaux à base d’amiante et les peintures au plomb. Les divers réseaux et branchements ( gaz , électricité ) répondent aux normes de sécurité. Les dispositifs de retenue des personnes tels que les garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias, doivent être en bon état.

Exemple important : Le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent souligne que dans une habitation en bon état : « les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ». Les propriétaires-bailleurs doivent donc éliminer les anomalies constatées lors des diagnostics gaz et électricité devenus obligatoire pour la location.

En plus, le logement décent doit être protégé des eaux de ruissellement, des infiltrations et remontées d’eau.

Enfin, le logement décent comporte un minimum de confort : Les fenêtres sont obligatoires, comme l’eau courante chaude et froide, un dispositif d’évacuation des eaux usées, un réseau électrique suffisant, des sanitaires (w-c séparés de la cuisine et douche ou baignoire). Présence d’une cuisine ou d’un coin cuisine avec évier, permettant l’utilisation d’un appareil de cuisson.

Consultation nationale sur le logement décent

Une consultation sur ce projet de décret a été ouverte jusqu’au 20 juin 2016.

De nombreuses voix se sont élevées pour contester ce projet, notamment quatorze organisations de défense des locataires ou des mal-logés et ONG, parmi lesquelles l’association Droit au logement (DAL), la fondation Abbé Pierre et Greenpeace.
Selon ces associations et organismes, selon nous aussi, ce décret ne s’applique qu’aux logements situés en France métropolitaine d’une part et aurait dû prévoir (d’après ces organisations) un seuil minimal d’efficacité énergétique (KWh/m²/an) mesuré par le DPE. Source : Diagnostiqueur Immobilier.

En deux temps, en 2018, le décret du 30 janvier 2002 sera finalement ainsi modifié par le Décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 :

Logement décent en 2018

Tous les logements métropolitains devront présenter, en plus des critères existants, les 2 exigences suivantes :

  • Janvier 2018 : Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.
  • Juillet 2018 : Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état. Ile permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Cette mesure n’a aucun sens logique car une bonne étanchéité à l’air doit forcément s’accompagner EN MEME TEMPS d’une bonne ventilation.

Nous pouvons vous aider à évaluer votre logement et à repérer quelques situations qui ne répondent pas aux exigences de décence fixées. Cela ne constitue ni un certificat, ni une attestation et n’ouvre aucun droit particulier, mais vous permet de planifier d’éventuels travaux indispensables. Consultez-nous.

Garanties après réception des travaux

Constat de désordres après réception des travaux

garanties après réceptionLorsque des désordres apparaissent après la réception de travaux dans une maison ou un appartement, vous pouvez agir en demandant l’application des garanties après réception, au constructeur ou à l’entrepreneur impliqué. Ces garanties sont au nombre de 3 : garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale.

L’important dans un premier temps est de demander à un expert de discerner la raison de ce désordre, son origine, son importance, ses conséquences à long terme.

Attention : Les experts mandatés par les compagnies d’assurances représentent et défendent… les assurances. Or, si une garantie est mise en cause, c’est une assurance qui vous indemnisera. A bon entendeur…

Votre clause défense et recours vous permet de choisir et mandater l’expert de votre choix : un expert indépendant, de préférence, Anais Expertises, de préférence aussi 😉

Garanties après réception des travaux ou de l’ouvrage

1) Au cours de l’année de réception des travaux : La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement impose à l’entrepreneur de réparer tous les désordres (vices cachés et défauts de conformité) signalés au cours de l’année qui suit la réception des travaux, quelles que soient leur importance et leur nature.

Qu’allez-vous accepter comme type de réparation ?

2) Dans les 2 ans qui suivent la réception des travaux : La garantie biennale

La garantie biennale impose à l’entrepreneur de réparer ou remplacer, pendant une durée minimale de 2 ans après la réception, tout élément d’équipement qui ne fonctionne pas correctement.

3) Dans les 10 ans qui suivent la réception des travaux : La garantie décennale

La garantie décennale impose au constructeur de réparer les dommages survenus au cours des 10 années suivant la réception et qui :

  • soit compromettent la solidité de la maison (ex : risque d’effondrement) ;
  • soit rendent l´habitation impropre à sa destination (ex : infiltration, fissurations importantes).

La décennale concerne aussi les éléments d’équipements indissociables de l’ouvrage (ex : canalisation, éclairage…).

Garantie décennale de 12 ans !

Dès lors que le sinistre est apparu dans le délai de dix ans, l’assuré dispose de deux ans pour demander à l’assureur de faire jouer sa garantie, au moyen d’une déclaration de sinistre et pour saisir la justice si l’assureur refusait de couvrir la réparation des dommages.

Donc, il convient de faire constater le désordre par nos experts avant la fin des 10 ans.

Respect des règles de l’art et des réglementations

La présence d’un expert comme conseiller technique est sans aucun doute la meilleure des garanties contre les abus.

Contactez-nous au 0980085008.

Décrivez votre problème pour demander conseil.

Réception des travaux, protestation, assurances et garanties

Réception des travaux en cours ou en fin de chantier

Réception des travaux Conformément aux dispositions de l’article 1792 du Code civil qui dispose que : « La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve (… ). »… la date de réception des travaux constitue le point de départ du délai des trois garanties de la construction neuve :

  • de parfait achèvement,
  • biennale,
  • et décennale.

La réception des travaux est généralement formelle, matérialisée par la signature d’un procès-verbal de réception, le paiement du prix et la prise de possession de l’ouvrage.

Cette réception des travaux peut également être judiciaire, à la demande de l’une des parties.

Enfin, la réception peut aussi être tacite, mais attention alors, car en cas de protestation, la garantie décennale pourrait ne pas s’appliquer !

Ce dernier type de réception nécessite que soit constatée la volonté non équivoque du maître d’ouvrage de recevoir les travaux. Cette volonté non équivoque se retrouve dans la prise de possession des lieux, le paiement du prix, le dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux.

EN l’absence de réception et de levée de toutes les réserves, seul l’entrepreneur est responsable de son ouvrage, l’assureur se désengage de toute responsabilité.

Ayez la prudence de vérifier que l’entrepreneur est solvable quand vous contestez la qualité de l’ouvrage !

Protestations mettant en cause la décennale

Cour de Cassation civ. 3ème, 6 mai 2015, pourvoi n°13-24.947 :

La Cour de cassation précise ici que, quand bien même le maître d’ouvrage a pris possession de l’ouvrage et procédé au règlement de la facture, le fait qu’il ait protesté, postérieurement à la prise de possession, sur la qualité des travaux réalisés, fait obstacle à la notion de réception tacite et donc à la mise en œuvre de la garantie décennale.

En ce cas, seul l’entrepreneur est responsable du préjudice (responsabilité contractuelle de droit commun). Malheur alors au maître d’ouvrage si l’entrepreneur dépose son bilan !

Réception d’un chantier non terminé

Récemment, la Cour de cassation a encore réafirmé qu’une réception de travaux peut être tacite et non formalisée par une réunion de tous les intervenants du chantier. Et rien n’empêche le propriétaire de décider d’arrêter les travaux, de payer ce qui est fait et de s’installer dans le chantier non terminé, voire inhabitable. S’il n’émet aucune réserve ou contestation, il bénéfice alors de plein droit de la garantie décennale.

Cependant, répétons-le : Le propriétaire qui veut interrompre les travaux ET bénéficier de la garantie décennale doit réceptionner ce qui a été réalisé sans aucune réserve. À la moindre réserve, il perd le bénéfice de l’assurance et devra se tourner seul contre l’entrepreneur.

En cas de doute concernant la qualité de la construction, demandez-nous une expertise privée pour établir un état des lieux technique.

Diagnostic humidité et État parasitaire

État parasitaire réalisé avec une expertise des problèmes d’humidité :

Le diagnostic humidité associé à un état parasitaire permet d’expertiser les désordres et de discerner ce qui a favorisé l’apparition de salpêtre, le décollement de revêtements, le développement de champignons ou d’insectes…

Diagnostic humiditéSur cette photographie, un mérule a détruit complètement le plancher du rez-de-chaussée.

Pourquoi associer une expertise humidité à un état parasitaire ?

C’est toujours l’humidité qui est à l’origine d’un développement mycélien de champignons lignivores ou de la migration d’insectes xylophages. Supprimer le résultat sans traiter la cause ne sert à rien.

Les diagnostiqueurs qui réalisent des états parasitaires n’ont généralement pas la compétence de gérer les problèmes d’humidité autrement plus complexes. Nos experts ont cette double compétence.

Quand et pourquoi réaliser une recherche de parasites du bois ?

L’état parasitaire n’est pas obligatoire, mais les acquéreurs prudents l’imposent tous avant signature.

Pour connaître le contenu d’un état parasitaire, consultez nos pages dédiées à ce sujet :

Réaliser un diagnostic humidité régulièrement

Nous conseillons cette expertise une fois tous les 5 à 10 ans dans les constructions anciennes. Voici une liste de cas où le diagnostic humidité s’impose :

  • S’il est connu que le bâti subit des infiltrations ou des remontées capillaires d’humidité, il est prudent de faire réaliser un diagnostic humidité régulièrement.
  • Aussi en cas de doute de remontée de nappe phréatique, un diagnostic humidité s’impose après un épisode pluvieux important.
  • Et pour toutes les constructions en ossature légères anciennes (bois, pisé…), un contrôle annuel n’est pas superflu.

Effectivement, il faut savoir ce qu’un Mérule (champignon) peut générer comme dégât en quelques semaines seulement ! Les coûts de traitement et de remise en état sont généralement au minimum de 5.000 euros… Nous avons traité cette année un chantier en Normandie dont le montant des travaux de rénovation à dépassé les 150.000 € !

Ceci pour dire qu’il vaut mieux prévenir que guérir…

Demandez une expertise de vos problèmes d’humidité avec un état parasitaire. 

Appelez ANAIS au 09.8008.5008

Achat et vices cachés

La garantie d’absence de vices cachés

Un vendeur, suivant les règles de droit civil, a des responsabilités lors de la vente d’un bien. En particulier, il doit à l’acheteur la garantie que le bien vendu est exempt de vices cachés :

  • le rendant impropre à l’usage auquel on le destinait, ou ;
  • diminuant cet usage à tel point que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou en aurait alors donné un prix bien moins élevé.

bibliotheque-livres-icone-5176-128Cette garantie, appelée « la garantie légale des vices cachés », est régie par les articles 1641 à 1649 du Code Civil.

Conditions d’engagement de la garantie des vices cachés

A quelles conditions peut-on engager la garantie des vices cachés ?

  • Il faut que l’on soit en présence d’une vente et donc d’un contrat de vente ;
  • Le vice doit rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destinait, le défaut doit compromettre l’utilité de la « chose », c’est-à-dire l’usage normal que l’acheteur pouvait raisonnablement envisager compte-tenu du prix, de la qualité stipulée et des conditions générales du contrat ;
  • Le vice doit être caché et inconnu de l’acheteur au moment de l’achat ;
  • Le vice devait exister avant la vente.

Les actions à envisager pour obtenir réparation

Pour obtenir réparation d’un préjudice sur le fondement de la garantie des vices cachés (ou pour toutes autres raisons d’ailleurs), il faut prouver :

  • L’existence d’´un vice ;
  • La gravité du vice ;
  • Le caractère caché de celui-ci ;
  • Son antériorité par rapport à la vente.

Cette action doit être intentée dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice.

L’article 1644 du code civil stipule : « l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts »

Expertise

Pour faire valoir vos droits, il faut dans tous les cas commencer par demander une expertise du bien. L’expert ANAIS réalisera un rapport circonstancié qui tentera de démontrer, si possible, que le vice est vraiment préjudiciable, qu’il était bien antérieur à l’achat et forcément connu des propriétaires précédents.

Les recours à intenter

L’acheteur a le choix du moyen de recours qu’il souhaite intenter :

  • L’action rédhibitoire = demande de l’annulation de la vente, ou ;
  • L’action estimatoire = demande d’une réduction du prix de vente.

Les clauses exonératoires

La garantie contre les vices cachés peut parfois être limitée par une pratique notariale courante qui consiste à engager l’acquéreur à prendre l’immeuble vendu dans son état actuel, sans garantie de l’état du sol ou du sous-sol, fouilles ou excavations, mitoyennetés, communautés, défaut d’entretien ou d’alignement, ou autres vices ou défauts cachés, soit d’erreur ou d’omission dans la désignation ou dans l’origine de propriété… !!! Ces clauses exonératoires ne sont pas efficaces à 100% : Le juge pourrait retenir que le manquement du vendeur à son obligation de renseignement neutralise le fonctionnement de ladite clause.

Quelle réparation obtenir ?

Diminution du prix, restitution du bien et dommages-intérêts sont autant de solutions envisageables d’une action en garantie des vices cachés. Il faudra cependant veiller à l’argumentation qui sera avancée.

La Cour de cassation a rendu un arrêt dans lequel elle énonce précisément que « l’action en garantie des vices cachés constitue l’unique fondement de l’action exercée contre le vendeur pour défaut de la chose vendue la rendant impropre à sa destination normale » (Civ. 3e, 21 janvier 2016).

Donc, si l’objectif est obtenir des dommages et intérêts en raison du préjudice, il n’est pas possible d’agir sur le plan de la responsabilité civile de droit commun. Car ce sont les règles du droit de la vente qui s’appliquent exclusivement.

Les conseils avisés d’un avocat au fait de cette jurisprudence sont indispensables pour obtenir la meilleure indemnisation possible. Consultez-nous pour que nous puissions vous orienter.

Le devoirs de conseil

Le diagnostiqueur, comme tout professionnel du bâtiment, a un devoir de conseil auprès de son client. Il doit donc lui proposer des investigations plus approfondies que celles initialement prévues s’il détecte une anomalie importante.

Ainsi, si le vendeur est « couvert » par une clause exonératoire, l’acheteur pourra se retourner contre le diagnostiqueur directement en rapportant la preuve qu’il a commis une faute dans l’accomplissement de sa mission. La responsabilité du notaire ou de l’agent immobilier pourra aussi être engagée car ils ont un devoir de contrôle et de conseil : vous assurer que le dossier de diagnostics techniques est complet.

En engageant la responsabilité de professionnels de l’immobilier, on ne peut obtenir la résolution de la vente : seuls des dommages et intérêts pourront être obtenus.

Faire valoir ses droits

La première des démarches consiste à faire réaliser une expertise pour tenter de démontrer que le ou les vices étaient cachés et connus du vendeur.

Il faudra ensuite demander réparation en se faisant assister par un avocat dont les honoraires seront pris en charge par votre assurance « protection juridique ».

Demander un devis pour une expertise privée.