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Expertises du bâtiment

HUMIDITÉ – REMONTÉE CAPILLAIRE

Subissez-vous une remontée capillaire ?

Qu’est-ce qu’une remontée capillaire ?

Remontée capillaire
Pierre naturelle

Les murs sont constitués de matériaux poreux qui expliquent le phénomène de capillarité. En fait, certains matériaux contiennent des canaux de faibles diamètres reliés entre eux et appelés capillaires. Les matériaux en contact avec le sol humide vont alors pomper l’eau. Physiquement, on parle d’absorption de liquide quand l’eau entre à l’intérieur des grains de la pierre. On parle de capillarité quand l’eau est attirée entre les grains.

Une frange de capillarité apparaît alors en bas des murs. Souvent, les bas de murs humides se couvrent de salpêtre et de moisissures. Malheureusement aussi, d’autres champignons, aussi dangereux que le Mérule, en profitent aussi pour se développer.

Ensuite, l’eau chemine plus ou moins haut en fonction de la qualité des capillaires et d’autres facteurs que l’expert observe sur le terrain. En fait, les forces en jeu, les forces de tension superficielle, sont proportionnelles à la finesse des capillaires et aux forces de cohésion des molécules d’eau. Les forces de cohésion dépendent de la structure moléculaire des matériaux utilisés, du liquide et de sa capacité à échanger des électrons.

La physique de la remontée capillaire

Il y a un rapport entre les forces électrostatiques et le niveau de la remontée capillaire. En fait, il existe entre les molécules des forces électriques d’interaction. Cela expliquent la cohésion du liquide ainsi que les phénomènes d’adhérence entre corps différents.  Aussi, cela explique le rôle des champs électriques dans les remontées capillaires.

Quelles sont les solutions pour supprimer les remontées capillaires ?

Il existe plusieurs solutions de traitement. Mais chaque cas de figure est différent. L’expert va analyser la situation et prendre en compte les points suivants :

  • Le murs a-t-il été contaminé par des sels minéraux ?
  • Quelle est la nature du mur ? Est-il isolé et si oui, comment ?
  • Le terrain est-il naturellement fortement humide ? Comment sont les pentes, les revêtements, les drainages… ?
  • Le phénomène de remontée capillaire est-il ponctuel ou permanent ?
  • La frange de capillarité est-elle linéaire ou anarchique ?
  • Est-ce qu’il y a d’autres sources d’humidité, d’autres problèmes à résoudre avant, pendant ou après ?
  • Une bande d’arase existe-t-elle et si oui, dans quel état est-elle ?
  • La partie habitable est-elle semi-enterrée, au niveau du sol naturel ou surélevée ?
  • Comment l’habitation est-elle ventilée ?
  • La construction comporte-t-elle des étages exposés à des vents dominants ?
  • Le résultat souhaité est-il urgent ?
  • Quel est le budget alloué aux travaux ?

Il n’y a pas ‘une’ solution de traitement, il y en a plusieurs qui peuvent même parfois s’additionner pour cumuler leurs avantages.

Evidemment, les entreprises de traitement proposent systématiquement des injections de résine. D’autres vendent des matériels tellement ‘miraculeux’ qu’ils fonctionnent sans apport d’énergie. La constante dans tous les cas : il y a plein de témoins ravis et le prix est prohibitif car il ne se justifie pas par un taux horaire raisonnable.

Expertise des remontées capillaires

En faisant appel à ANAIS, vous obtiendrez des solutions techniques moins chers et mieux adaptées à votre situation. Vous pourrez consulter des entreprises de traitement et réaliser des devis comparatifs sereinement. Mieux encore si vous êtes bricoleur, nous vous expliquerons comment résoudre le problème par vous-même.

Un expert indépendant n’est pas intéressé par la vente de produits. Ce qui nous intéresse, c’est votre satisfaction, votre retour et le bouche-à-oreilles.

Appelez-nous au 09.8008.5008 ou remplissez le formulaire de contact.

Expertise de fissures dans un mur ou le sol

Faut-il s’inquiéter de l’apparition de fissures dans un bâtiment ?

Fissures dans un murLes fissures dans un mur ou le sol sont forcément anormales dans un bâtiment. Des micro-fissures inesthétiques aux lézardes dangereuses, avant de s’inquiéter, l’intervention d’un expert doit permettre déjà de qualifier le désordre et d’en contrôler l’évolution.

Les différentes fissures structurelles

En cas de fissures dans un mur, l’expert ANAIS commencera par caractériser la pathologie :

  • Spectre de microfissure : On devine l’apparition d’une microfissure (par exemple sur un carrelage, avant que la microfissure ne soit formée, il est facilement repérable en contre jour, en humidifiant ou avec un éclairage spécifique) ;
  • Microfissure : Très fine et pouvant être multidirectionnelle, elle a une ouverture inférieure à 0,2 mm ;
  • Fissure : D’ouverture comprise en 0,2 et 2,0 mm, assez marquée et pouvant être multidirectionnelle, la fissure peut parfois être traversante ;
  • Faïençage : Le faïençage caractérise les formes réalisées par de multiples microfissures. Il ne concerne que les enduits de finition ;
  • Fracture (ou lézarde) : D’ouverture supérieure à 2.0 mm, la lézarde est généralement traversante et évolutive.

Origine des fissurations

Liées à de multiples petites erreurs ou défaut d’exécution, les fissures dans les murs ou les sols peuvent avoir plusieurs origines :

  • Des fondations inadaptées à la nature du sol
  • La juxtaposition de produits de natures différentes
  • La complexité architecturale d’une structure mal dimensionnée
  • L’absence de joint de dilatation
  • Un défaut d’encollage ou de dosage
  • Un non respect des temps de séchage ou une mise en oeuvre dans des conditions climatiques défavorables
  • Un choc mécanique, un effort mécanique non prévu ou un mouvement de terrain
  • Un choc thermique ou un gel du substrat

Il faut parfois l’intervention de plusieurs experts pour confirmer une hypothèse (étude structurelle, étude de sol, analyse des matériaux…). Surtout si les fissures dans un mur sont trop importantes ou évolutives.

Du terrassier, au maçon puis au couvreur (étancheur), tous les professionnels installent leurs propres matériaux qui très souvent ont des réactions ou inter-réaction entre eux. Le poids des produits mis en œuvre, leurs réactions mécaniques, leurs réactions thermiques et enfin leur mise en charge par la prise de possession des lieux (installation du mobilier) va générer des mouvements plus ou moins contradictoires exerçant des tension ou/et pression sur l’ensemble des matériaux installés.

Evolution des fissures

Les microfissures, fissures ou fractures apparaissent plus ou moins rapidement en fonction du défaut, mais elles doivent se stabiliser au bout de quelques mois. Il est donc anormal de constater un développement régulier au delà de la première année de construction.

L’évolution dans le temps de fissures dans un mur donne donc un indice quand aux solutions à envisager. Il faut donc sans tarder faire réaliser un constat par notre expert pour obtenir une datation juridiquement fiable.

Expertise de fissures

Pour expertiser, caractériser des fissures et les dater, faites appel à nous en appelant un expert au 09.8008.5008.

En cas de fissuration dangereuse, l’expert conseillera une étude structurelle plus poussée, voir éventuellement une étude de sol.

Eclairement

Éclairement ou Facteur de Lumière du Jour

éclairementRien de plus agréable qu’une maison bien éclairée, naturellement. Inversement, une pièce sombre perd de sa valeur et rend facilement dépressifs les occupants. Pièce par pièce, nous vous proposons d’analyser sur plan quel sera le degré d’éclairement de chacune de vos pièces, puis d’effectuer un contrôle in-situ.

Définition du FLJ

Le Facteur de Lumière du Jour (FLJ) est le rapport de l’éclairement naturel intérieur reçu en un point (généralement le plan de travail ou le niveau du sol) à l’éclairement extérieur simultané sur une surface horizontale, en site parfaitement dégagé, par ciel couvert. Le FLJ s’exprime en %.

Autrement dit, quel est le pourcentage de luminosité extérieure dont je profite à l’intérieur ?

La question se pose en condition de ciel couvert car ainsi (ciel normalisé par la Commission Internationale de l’Éclairage), les valeurs du facteur de lumière du jour sont indépendantes de l’orientation des baies vitrées, de la saison et de l’heure du jour.

Calcul du FLJ moyen

A défaut de simulation informatique, il existe des formules approchées pour estimer le Facteur de Lumière du Jour moyen d’un local. Voici celle que nous vous proposons :

FLJmoy = Sf x TL x a / (Sp x (1 – R²))

Avec :

  • Sf = surface nette de vitrage ( = ouverture de baies moins 10% pour les châssis).
  • TL = facteur de transmission lumineuse du vitrage, dont on déduit 10 % pour saleté.
  • Sp = surface totale de toutes les parois du local, y compris celle des vitrages et du sol.
  • R = facteur de réflexion moyen des parois du local (prendre 0,5 par défaut).
  • a = angle du ciel visible depuis la fenêtre, exprimé en degrés. Par exemple, il vaut 90° si aucun masque n’est créé par des bâtiments ou l’environnement en face de la fenêtre. Il vaut 60° si un bâtiment crée un ombrage entre le sol et les 30 premiers degrés (cas 2 ci-dessous).

Facteur de luminosité selon l'angle d'éclairement

Exemple de calcul :

Voici une pièce sans masque extérieur, de 4,5 m de large, de 5,5 m de long, et de 2,5 m de hauteur ; avec une baie vitrée de 1,8 m x 2,2 m.

FLJ = Sf x TL x a / (Sp x (1 – R²))

Sf = 1,8 x 2,2 = 3,96

Sp = (2 x 2,5 x (4,5 + 5,5)) + (2 x 4,5 x 5,5) = 99,5

TL = 0,75 x 0,9 = 0,675

FLJ = 3,96 x 0,675 x 90 / (99,5 x (1 – 0,5²)) = 3,2

Facteur lumineux

Analyse de l’éclairement d’une pièce

Voici un tableau pour situer le niveau d’éclairement adopté en fonction du FLJ calculé :

FLJ
< 1 %
1 à 2 %2 à 4 %4 à 7 %7 à 12 %> 12 %
NiveauTrès faibleFaibleLégerMoyenElevéTrès élevé
Zone considérée
Éloignée de l'ouverture
Devant une ouverture
Impression de clareté
Sombre
Peu éclairéEclairéClairTrès clairLumineux
Ambiance
Local fermé
Local ouvert sur l'extérieur

Avec l’aide de notre bureau d’étude, nous pouvons réaliser le calcul du FLJ de l’ensemble de vos pièces, que ce soit pour une rénovation ou pour envisager une construction.

Aussi, nous vous conseillons la lecture de la documentation « Mieux s’éclairer à coûts maîtrisés » réalisée en 1999 par le Syndicat de l’éclairage en partenariat avec l’ADEME. Depuis, les options d’éclairage à LED se sont généralisées et les méthodes de programmation ont bien progressées.

Éclairement et Code du travail

Eclairement réglementaireL’éclairage des locaux de travail est soumis à de nombreuses réglementations et recommandations, imposant des valeurs limites indispensables à respecter. Les obligations de l’employeur, du maître d’œuvre et du maître d’ouvrage y sont définies de manière précise.

Depuis août 1983, l’éclairage des lieux de travail fait l’objet d’une réglementation. Celle-ci a été mise à jour en mars 2008. Le Code du travail fixe les règles relatives à l’éclairage et à l’éclairement :
1° Des locaux de travail et de leurs dépendances, notamment les passages et escaliers ;
2° Des espaces extérieurs où sont accomplis des travaux permanents ;
3° Des zones et voies de circulation extérieures empruntées de façon habituelle pendant les heures de travail.

Maintenant, vous pouvez commander une mesure directe de l’éclairement naturel et artificiel via une expertise. Avec les calculs précédents et un luxmètre précis, un rapport circonstancié établira les niveaux d’éclairement de chacune de vos pièces, au niveau des plans de travail. Ainsi vous pourrez vérifier votre respect du Code du travail, et nous pourrons vous conseiller des solutions d’éclairement plus économiques.

Laissez-nous vous éclairer en remplissant une demande de contact ou en appelant le 09.80.08.50.08. A bientôt !

Humidité – Remontée de nappe phréatique

La remontée de nappe phréatique

illustration nappe phréatique

Cause souvent inattendue d’infiltration d’eau dans un logement, la remontée d’humidité d’une nappe phréatique peut occasionner des désordres importants.

Non seulement les dégâts causés sur les biens immobiliers (maisons, immeubles d’habitation, locaux commerciaux…) peuvent être importants, mais les solutions pour remédier à la remontée de nappe phréatique s’avèrent, en général, difficiles et onéreuses à mettre en œuvre.

Comprendre la remontée de nappe phréatique

L’eau de pluie s’infiltre dans le sol et s’amasse pour former des nappes appelées phréatiques. Celles-ci stockent l’eau pluviale pour les saisons sèches.

Il peut n’y avoir aucun problème pendant plusieurs années, jusqu’au jour où une forte pluie s’ajoute à une nappe déjà bien remplie…

Les nappes phréatiques ne sont pas uniquement présentes en pleine. Il y en a aussi en haut de collines, à flan de montagne… Dans le sol, l’eau ne s’écoule pas à l’horizontal. Elle descend progressivement, et, selon les pentes et la nature du terrain, elle peut apparaître en surface par endroits. Toute construction peut donc être concernée !

Les dégâts occasionnés par une remontée de nappe phréatique

L’eau atteint évidemment d’abord les parties enterrés du bâti (cave, sous-sol…). Si le phénomène est de grande ampleur, il peut aussi atteindre les parties supérieures (pièces en rez-de-chaussée par exemple).

Après assèchement, le remplacement des matériaux de construction dégradés est toujours coûteux. Surtout si la remontée affecte la structure même du bâti.

Les dégâts suivants peuvent être constatés à la suite d’une remontée de nappe phréatique :

  • Dissolution du sol, affaissement, voire effondrement (fontis) ;
  • Réduction de la portance des fondations ;
  • Soulèvement du bâtiment, des revêtements de sol ;
  • Tassement différentiel et fissuration des enduits, voir des murs ;
  • Corrosion des fers à béton…

Traitement d’une remontée de nappe phréatique

Aucune solution technique ne permet d’obtenir des résultats 100% efficaces, définitifs et encore moins immédiats, en cas de remontée de nappe phréatique.

Comme il n’y a presque rien à faire sur le bâti, il faut agir sur le niveau de la nappe phréatique. Par exemple, il est possible de réaliser des puits avec évaluation par pompage, accompagnés de drains et galeries.

Nous conseillons généralement d’additionner les avantages de plusieurs solutions naturelles avant de procéder à des travaux plus lourds.

Agir en amont

Bien sur, il est préférable de prendre en considération les contraintes de remontées de nappe phréatique avant la phase de réalisation de l’ouvrage. Une étude de sol est toujours conseillée, elle est même devenue obligatoire en cas de sol argileux.

Ensuite, il faudra s’appuyer sur les résultats de l’étude de sol et envisager soit une surélévation ou un cuvelage des zones concernées. S’il faut drainer, seul l’expert pourra vous aider à choisir la méthode.

Avant achat d’une maison, vous pouvez consulter la carte officielle des nappes phréatiques de l’Etat. Surtout, consultez bien le document appelé ESRIS : État des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols.

Enfin, n’hésitez pas à nous demander un devis pour une expertise complète des problèmes d’humidité.

Demandez un devis pour une expertise humidité au 09.8008.5008.

Thermographie et expertise

Offrez une thermographie !

Enfin un cadeau utile pour toute la Normandie : une thermographie. Offrez à vos proches une expertise thermographique d’une maison normande et démontrez-leur que vous vous souciez sincèrement de leur confort.

cheque cadeau

Expertise thermographique :

Caméra thermiqueLa thermographie est une technique d’analyse qui simplifie et améliore les expertises et les audits des logements.

Nos caméras thermiques mesurent de façon très précise les températures émises par rayonnement lumineux par l’ensemble des matériaux observés. Par exemple, la technique de thermographie infrarouge permet de contrôler la qualité d’une isolation thermique, l’incidence d’un pont thermique, la présence d’infiltrations d’air ou d’humidité…

Recours obligatoire à un thermographe professionnel

La température apparente d’une paroi dépend de très nombreux facteurs. Citons l’angle de la mesure et l’incidence du milieu rayonnant, l’émissivité des matériaux observés, l’hétérogénéité de la paroi, l’exposition préalable et l’inertie thermique, le taux d’humidité relative…

Évidemment, il n’est pas raisonnable de faire confiance à un artisan ou un commercial pour réaliser un audit énergétique avec une caméra thermique. Même si le recours à un expert a un coût, l’absence de duplicité et/ou d’erreur de diagnostic fera réaliser à coup sûr de nombreuses économies !

Contrôle de l’isolation par thermographie

Thermographie d'un maisonUn mur isolé correctement doit présenter une surface thermique uniforme et suffisamment élevée en température pour que le confort des occupants soit assuré.

Défaut d'isolationL’absence d’uniformité peut être due à une mauvaise répartition des isolants, à un tassement, à la présence de ponts thermiques ou de désordres particuliers comme des infiltrations, de la condensation excessive…

Mesure et calcul du coefficient U d’un mur

En comparant la température de surface extérieure avec l’intérieur, il nous est possible de déterminer le coefficient de performance thermique U de la paroi. Le coefficient U doit être le plus petit possible.

Idéalement, cette prestation complète un audit de performance énergétique car cela permet de déterminer la quantité d’isolation à ajouter.

Recherche des fuites d’air anormales

Infiltration d'airLes fuites d’air par les défauts d’étanchéité du bâti peuvent représenter un pourcentage important de la consommation d’énergie d’un logement. En fait, la surconsommation varie entre 15 et 20% selon le Centre d’Etude Technique de l’Etat (CETE).

L’air qui s’infiltre refroidit les parois, ce qui apparaît visiblement sur les thermogrammes. Cette technique se réalise généralement en complément d’une mesure d’infiltrométrie qui exacerbe les fuites en augmentant artificiellement la différence de pression entre l’intérieur et l’extérieur du bâtiment.

Donc, la recherche puis la diminution des fuites d’air réduit la facture d’énergie, améliore le confort, réduit les transferts de polluants…

Recherche d’infiltrations d’eau

L’eau refroidit énormément les substrats imprégnés. Il est donc simple de repérer les zones humides avec une caméra thermique.

Aussi, cette propriété physique de l’eau à refroidir les supports lors de son évaporation explique pourquoi les maisons humides sont si difficiles à chauffer… Voir notre rubrique expertise humidité.

Analyse de la composition des murs

Les matériaux ayant tous des performances thermiques différentes, la thermographie des parois simplifie le travail d’audit en révélant le mode constructif.

Thermogramme

Comme le montre ce thermogramme, les joints entre agglos deviennent visibles : Nous confirmons la présence d’agglos et la pose d’un store par exemple s’en trouvera simplifiée. 

Contrôle d’un réseau de chauffage

Comme la thermographie indique la température d’une canalisation, elle indique aussi précisément sa position lorsqu’elle est noyée dans une chape.Plancher chauffant

Avec la caméra thermique, il est donc possible de vérifier la qualité d’une installation, l’emplacement d’un réseau (pour un perçage), le bon fonctionnement d’un plancher chauffant…

Pour toute question, décrivez-nous votre problème en remplissant le formulaire de contact. Ou bien appelez gratuitement le 09.8008.5008.

Diagnostic expertise humidité indépendant

L’humidité dans la construction

Des désordres apparaissent : moisissures, salpêtre, pierres qui se délitent…

Expertise humidité

L’humidité est un fléau pour toutes les constructions, mais encore plus pour les habitations et… les habitants.

L’expertise humidité est la seule solution pour obtenir un avis sûr et indépendant, pour faire valoir ses droits auprès des assurances et des tiers responsables.

Des désordres apparaissent : je fais appel à un expert indépendant.

Quelque soit l’entreprise que vous déplacerez, elle ne vous vendra que les solutions qu’elle a en magasin. Par exemple : Mme X voit apparaître des tâches blanches sur son enduit, en bas des murs. Elle fait appel à une entreprise de ravalement… qui lui a proposé de refaire tous les enduits.

Mme X a alors appelé une entreprise de traitement de l’humidité… qui lui a proposé de faire des injections de résine contre les remontées capillaires. Mme X a aussi fait des recherches pendant des heures sur internet… mais n’a toujours pas trouvé l’origine de son problème et n’est pas certaine du résultat.

Finalement, Mme X a fait appel à ANAIS EXPERTISES. Nous avons remarqué que l’enduit descend trop bas, qu’il est en contact avec le sol, et qu’une plinthe a été posée par-dessus pour le protéger. Le voilà le problème : l’enduit en contact avec le sol fait remonter l’humidité qui reste piégée derrière la plinthe… Du coup, il n’y a pas besoin d’injection (économie de 6000 €) et il n’y a pas besoin de refaire l’enduit (économie non chiffrée… mais conséquente !). La reprise du bas de l’enduit sera réalisée par un artisan pour quelques centaines d’euros. Merci qui ? Merci Mme X de nous avoir fait confiance.

Pourquoi une expertise humidité ? Les entreprises de traitement ne proposent malheureusement pas de diagnostic humidité de qualité et indépendant ; nous vous recommandons les conseils avisés d’un expert en problèmes d’humidité, parasites du bois, porosité des matériaux et maladies de la pierre naturelle.

ANAIS EXPERTISES, cabinet d’expertises indépendant, vous dit tout pour vous aider à comprendre les risques encourus.

Cabinet expertise humidité
ANAIS EXPERTISES
Région Grand Ouest et Paris – Île-de-France
09 8008 5008

Diagnostic expertise humidité indépendant

Vu le coût des traitements, vu aussi les risques d’apparition d’insectes ou de champignons xylophages, en cas de problème d’humidité dans une maison, il est très important de demander un diagnostic expertise humidité indépendant.

Expertise humidité : pourquoi faire ?

L’expertise humidité se distingue du diagnostic par la recherche de l’origine du désordre et la rédaction d’un rapport mettant éventuellement en cause une tierce partie.

L’expertise humidité n’a d’intérêt que si elle est réalisée par un expert indépendant. L’expert doit être effectivement indépendant des cabinets d’assurance et indépendant des entreprises de traitement.

  • Dans tous les cas, vous bénéficierez de l’intervention d’un ingénieur et non pas d’un simple technicien.

Outils de diagnostic d’ANAIS

Selon les problèmes d’humidité rencontrés, nous pouvons mettre en œuvre les outils et techniques suivantes :

  • Contrôle de la pression manométrique des canalisations
  • Quantification d’une fuite en m3/h
  • Relevé des taux d’humidité dans les matériaux avec une sonde à micro-ondes non invasive
  • Tracé des zones humides et des franges de capillarité
  • Relevé ponctuel de l’hygrométrie (ambiance)
  • Enregistrement numérique sur plusieurs jours de l’hygrométrie et des variations de température
  • Calcul du point de rosée
  • Relevé des débits de ventilation
  • Mesure de l’étanchéité à l’air
  • Recherche de défaut d’isolation et d’infiltrations par thermographie infrarouge
  • Observation de zones confinées et de canalisations par caméra endoscopique HD Wi-Fi
  • Repérage des évacuations et de défauts d’étanchéité par produits traçants et éclairage UV
  • Recherche acoustique de fuite sous pression avec un endoscope électronique à tonalités ajustables
  • Recherche de canalisations par champs magnétiques
  • Vérification de réseaux par injection de gaz traceur
Diagnostic humidité

La réglementation concernant l’humidité

Toute source d’humidité remet en cause l’habitabilité des logements

La réglementation est catégorique concernant l’humidité dans la construction : Toute source d’humidité remet en cause l’habitabilité même des logements. De ce fait, certaines sources d’humidité bénéficient de la garantie décennale, d’autres de l’assurance habitation. La présence de désordres liés à l’humidité découverts après achat peut être considérée comme un vice caché.

Les experts d’ANAIS établissent des rapports circonstanciés pour vous permettre de faire valoir vos droits.

Considérée comme source d’insalubrité, l’humidité peut interdire la mise en location d’un bien et imposer le relogement des locataires aux frais du bailleur. Voir notre article concernant les logements décents.

Nos experts peuvent vous assister dans la mise en œuvre d’une procédure administrative ou judiciaire.

Evidemment, les règles de l’art de la construction, toutes les normes, indiquent clairement comment les matériels et matériaux doivent être mis en œuvre pour éliminer tout risque d’humidification du bâti. C’est presque toujours lorsque ces règles ne sont pas respectées que les désordres apparaissent.

L’expertise humidité souligne l’origine de l’humidité et aussi forcément les moyens à mettre en œuvre pour y remédier. Cependant les conseils de l’expert ne sont pas des préconisations de travaux qui reviennent au maître d’œuvre.

Les sources d’humidité

Moisissure Condensation
Moisissures liée à la présence d’une condensation excessive d’humidité

Il est difficile de lister de façon exhaustive toutes les sources d’humidité. Chaque bâtiment, chaque mode constructif, chaque terrain est différent. D’où l’importance de faire appel à un expert ANAIS.

En Ile-de-France, région parisienne, et le centre de Paris même, les problématiques rencontrées sont similaires à celles du quart nord-ouest de la France. On trouve par exemple à Paris les mêmes modes constructifs qu’en Normandie. Il y a beaucoup de constructions en pierres calcaires, en moellons de calcaire parfois mélangés avec du mâchefer, des briques et des agglos. Toutes sont isolés de l’intérieur. Il y a aussi quelques ossatures en bois : des pans de bois remplis avec soit des briques pleines, soit de la terre.

L’origine de l’humidité peut être liée à de la condensation, des infiltrations, des fuites d’eau, des remontées capillaires ou de nappe phréatique… elle est souvent la conséquence de plusieurs malfaçons ou d’un dégât des eaux caché.

De plus, l’humidification des matériaux ne dépend pas que de la température ou de l’hygrométrie. Voyez cet article de vulgarisation paru dans le journal Libération « Pourquoi les gâteaux mous deviennent durs et les gâteaux durs deviennent mous ? ».

Or l’expertise humidité ne consiste pas uniquement à dire qu’il y a de l’humidité ! L’expert en humidité doit aussi analyser pourquoi et comment. Il doit donc connaître et comprendre les phénomènes physiques en cause (hygroscopicité des matériaux, différence entre absorption et adsorption, rôle des tensions superficielles…).

Les problèmes engendrés par l’humidité : le développement de micro-organismes

Mérule plinthe
Pourriture cubique liée à la présence d’un mérule

Les conséquences d’une humidité négligée peuvent s’avérer très coûteuses, tant pour le portefeuille que pour la santé des occupants…

Ainsi, la condensation peut humidifier les parois à plus de 18% d’humidité relative (HR). Et les infiltrations, les fuites d’eau et les remontées capillaires peuvent saturer complètement les substrats.

Développement de moisissures

Or, à partir d’environ 16% HR, les moisissures noires, grises, vertes ou orangées commencent à se développer, tâchant profondément les revêtements et les boiseries, déclenchant quasi systématiquement des allergies et des difficultés respiratoires.

Les moisissures sont des formes de champignons microscopiques. Or, dès 18% d’humidité relative dans un morceau de bois, c’est la lèpre des maisons qui risque de se développe. Le Mérule (Serpula Lacrimens) peut se développer et ravager, le mot n’est pas trop fort, non seulement les boiseries décoratives mais aussi la structure du bâti.

Moisissure Remontée Capillaire

Au-delà de 25%, d’autres champignons prolifèrent, comme le Coniophore ou le Lenzite. Ces champignons là prolifèrent moins vite, mais localement, les dégâts peuvent être énormes.

Du taux d’humidité dépend le type de champignon qui va se développer et donc aussi la forme de pourriture (pourriture cubique, pourriture fibreuse ou pourriture molle).

Champignon construction

Malheureusement, avec les champignons, les insectes à larves xylophages (vrillette, charançon, capricorne…) profitent aussi de l’humidité. Ils s’installent et nidifient au cœur des charpentes. Ils contribuent ainsi à fragiliser, voire détruire les éléments structurels.

L’observation de l’expert ANAIS s’accompagne toujours de relevés des taux d’humidité et d’un état parasitaire.

Avec l’eau, les pierres, les joints et les enduits souffrent lors des périodes de gel prolongées. Finalement, les pierres se délitent, les joints et les enduits se décollent.

Les solutions de traitement de l’humidité

Certaines sources d’humidité sont plus simples à traiter que d’autres. Parfois, il sera nécessaire de cumuler plusieurs techniques d’assainissement pour garantir un bon résultat. Dans tous les cas, l’expert s’évertura à vous présenter des solutions efficaces et les moins coûteuses possible.

En fait, ce ne sont pas toujours les traitements les plus chers les plus efficaces !

L’important est surtout de résister à l’envie de cacher les désordres liés à l’humidité. Les désordres engendrés plus tard pourraient s’avérer extrêmement coûteux. D’ailleurs, en ce cas, tout nouvel acquéreur pourrait se retourner en entamant une procédure pour vice caché ou d’assurance décennale.

Pour trouver les solutions les plus adaptées, prenez rendez-vous avec un expert ANAIS.

Appelez-nous au 09.8008.5008 – Appel non surtaxé. 

Logement décent – Définition

Logement décent – Définition

Guide du logement décent
Guide du logement décent

Un logement décent doit comporter notamment des installations d’alimentation en eau potable, d’évacuation des eaux usées, des toilettes, un réseau électrique suffisant, etc…

Un logement loué DOIT être décent pour être conforme à la loi et bénéficier de l’allocation au logement de la sécurité sociale.

Pour approfondir le sujet, nous vous conseillons la lecture de cette revue officielle. Cliquez sur l’image pour télécharger le guide du logement décent. Ce guide de 07/2018 remplace celui édité en 06/2007.

Selon le problème rencontré, un logement peut être classé dans différentes catégories. Pour s’y retrouver, en attendant une simplification de la loi, consultez notre article LOGEMENT DÉGRADÉ, INSALUBRE, NON-DÉCENT OU EN PÉRIL.

Logement décent – La loi

La définition d’un logement décent repose sur le Décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 modifiant le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

Tout d’abord, un logement décent dispose au minimum d’une pièce principale ayant au moins une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 m.

Aussi, la sécurité physique et la santé du locataire sont prioritaires. Par exemple, les matériaux de construction, les canalisations et les revêtements ne doivent pas présenter de risque. Donc, les matériaux à base d’amiante friable et les peintures dégradées au plomb sont prescrits. Les divers réseaux et branchements ( gaz , électricité ) répondent aux normes de sécurité. Les dispositifs de retenue des personnes tels que les garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias, doivent être en bon état.

Exemple important : Le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent souligne que dans une habitation en bon état : « les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ». Les propriétaires-bailleurs doivent donc éliminer les anomalies constatées lors des diagnostics gaz et électricité devenus obligatoire pour la location.

En plus, le logement décent doit être protégé des eaux de ruissellement, des infiltrations et remontées d’eau.

Enfin, le logement décent comporte un minimum de confort : Les fenêtres sont obligatoires, comme l’eau courante chaude et froide. Un dispositif d’évacuation des eaux usées avec siphon s’impose. Le réseau électrique doit être suffisant. Des sanitaires sont séparés de la cuisine. Il y a une douche ou une baignoire si le logement a plus d’une pièce à vivre. Une cuisine, ou un coin cuisine avec évier, permet l’utilisation d’un appareil de cuisson.

Tous les logements doivent présenter, en plus des critères existants, les 2 exigences suivantes :

  • Janvier 2018 : Le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.
  • Juillet 2018 : Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état. Ils permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Allocation logement

Les allocations de logement familiale et sociale (ALF et ALS) sont dues aux personnes occupant à titre de résidence principale un logement satisfaisant aux caractéristiques de la décence ainsi qu’aux conditions de peuplement.

L’allocation logement peut donc être confisquée le temps que le logement soit remis en conformité. L’ensemble du dispositif est décrit dans le code de la sécurité sociale. Mais vous pouvez retrouver une note explicative concernant les modalités de maintien et de conservation de l’allocation de logement, sur le site de l’ANIL.

Conditions de surpeuplement

Le logement doit présenter une surface habitable globale au moins égale à 16 m² pour un ménage sans enfant ou deux personnes, augmentée de 9 m² par personne en plus dans la limite de 70 m² pour huit personnes et plus (CSS : D.542-14 2°). 

Par dérogation, si un logement devient surpeuplé par suite d’une naissance ou de la prise en charge d’un enfant, d’un ascendant ou d’un collatéral de deuxième ou de troisième degré, l’allocation de logement est maintenue pendant une durée de deux ans. Cette dérogation peut être prolongée, sur décision de l’organisme payeur, par période de deux ans renouvelable, après enquête sociale et au vu d’une attestation motivée du préfet certifiant que l’allocataire ne peut être logé dans un logement respectant la condition de surface habitable.

En cas de refus de dérogation, le préfet désigne alors, dans le cadre du Plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, un organisme privé ou public aux fins de proposer à l’allocataire une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

Permis de louer

Loi ALUR pour un logement décent
Loi ALUR

Certaines Mairie se réservent le droit de délivrer (ou non) un permis de louer. C’est un dispositif prévu par la loi Alur de 2014.

Chaque propriétaire a le devoir de signaler à la commune de un changement de locataire. A ce moment-là, la mairie missionne un contrôle de décence dans le logement. Si ce diagnostic en 37 points conclut à l’indécence du bien, le propriétaire est tenu de faire les travaux de mise en conformité pour avoir le droit de le relouer.

Si le propriétaire ne signale pas le changement de locataire, ou s’il loue sans avoir fait les travaux de mise en conformité, il risque 5.000€ d’amende et 15.000€ en cas de récidive.

Pour que le système fonctionne, les mairies travaillent avec la CAF, qui pourra ne pas verser l’allocation logement au propriétaire s’il loue sans la validation de la Ville.

Contrôler la décence de son logement

Nous pouvons vous aider à évaluer votre logement et à repérer quelques situations qui ne répondent pas aux exigences de décence fixées. Cela ne constitue ni un certificat, ni une attestation et n’ouvre aucun droit particulier, mais vous permet de planifier les travaux indispensables. Consultez-nous.

09 8008 5008

Diagnostic humidité et État parasitaire

État parasitaire réalisé avec une expertise des problèmes d’humidité :

Le diagnostic humidité associé à un état parasitaire permet d’expertiser les désordres et d’en repérer l’étendue. Il peut s’agir de salpêtre, de décollement des revêtements, du développement de champignons lignivores et souvent d’insectes xylophages.

Diagnostic humidité
Le plancher de cette maison a été évacué car il a été complètement détruit par un Mérule.

Un mérule a détruit complètement le plancher du rez-de-chaussée.

Pourquoi associer une expertise humidité à un état parasitaire ?

C’est toujours l’humidité qui est à l’origine d’un développement mycélien de champignons lignivores ou de la migration d’insectes xylophages. Supprimer le résultat sans traiter la cause ne sert à rien.

Malheureusement, les diagnostiqueurs qui réalisent des états parasitaires n’ont généralement pas la compétence de gérer les problèmes d’humidité autrement plus complexes. Nos experts ont cette double compétence.

Quand et pourquoi réaliser une recherche de parasites du bois ?

L’état parasitaire n’est pas obligatoire, mais les acquéreurs prudents le réclament tous avant signature.


Je commande un état parasitaire maintenant !

Pour connaître le contenu d’un état parasitaire, consultez nos pages dédiées à ce sujet :

Réaliser un diagnostic humidité régulièrement

Notez dans votre carnet d’entretien que nous conseillons cette expertise une fois tous les 5 à 10 ans dans les constructions anciennes. Voici une liste de cas où le diagnostic humidité s’impose :

  • Si la construction est réalisée en pierres naturelles poreuses comme la pierre calcaire, et que certains planchers sont posés sur des solives et lambourdes en bois.
  • Surtout si le bâti subit des infiltrations ou des remontées capillaires, il est prudent de faire réaliser un diagnostic humidité régulièrement. L’humidité peut gagner des éléments en bois (plancher, plinthes, escalier…) et favoriser le développement d’un champignon.
  • Et évidemment pour toutes les constructions en ossatures légères anciennes (bois, pisé…), un contrôle annuel n’est pas superflu.

Effectivement, il faut savoir ce qu’un Mérule (champignon) peut générer comme dégât en quelques semaines seulement ! Les coûts de traitement et de remise en état sont généralement au minimum de 5.000 euros… Nous avons traité un chantier en Normandie dont le montant des travaux de rénovation à dépassé les 150.000 € !

Ceci pour dire qu’il vaut mieux prévenir que guérir…

Demandez une expertise de vos problèmes d’humidité avec un état parasitaire. 

Appelez ANAIS au 09.8008.5008

Achat et vices cachés

La garantie d’absence de vices cachés

Un vendeur, suivant les règles de droit civil, a des responsabilités lors de la vente d’un bien. En particulier, il doit à l’acheteur la garantie que le bien vendu est exempt de vices cachés :

  • le rendant impropre à l’usage auquel on le destinait, ou ;
  • diminuant cet usage à tel point que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou en aurait alors donné un prix bien moins élevé.
vices cachés

Cette garantie, appelée « la garantie légale des vices cachés », est régie par les articles 1641 à 1649 du Code Civil.

Conditions d’engagement de la garantie des vices cachés

A quelles conditions peut-on engager la garantie des vices cachés ?

  • Il faut que l’on soit en présence d’une vente et donc d’un contrat de vente ;
  • Le vice doit rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destinait, le défaut doit compromettre l’utilité de la « chose », c’est-à-dire l’usage normal que l’acheteur pouvait raisonnablement envisager compte-tenu du prix, de la qualité stipulée et des conditions générales du contrat ;
  • Le vice doit être caché et inconnu de l’acheteur au moment de l’achat ;
  • Le vice devait exister avant la vente.

Les actions à envisager pour obtenir réparation

Pour obtenir réparation d’un préjudice sur le fondement de la garantie des vices cachés (ou pour toutes autres raisons d’ailleurs), il faut prouver :

  • L’existence d’un vice ;
  • La gravité du vice ;
  • Le caractère caché de celui-ci ;
  • Son antériorité par rapport à la vente.

Cette action doit être intentée dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice.

L’article 1644 du code civil stipule : « l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts »

Expertise

Pour faire valoir vos droits, il faut dans tous les cas commencer par demander une expertise du bien. L’expert ANAIS réalisera un rapport circonstancié qui tentera de démontrer, si possible, que le vice est vraiment préjudiciable, qu’il était bien antérieur à l’achat et forcément connu des propriétaires précédents.

Les recours à intenter

L’acheteur a le choix du moyen de recours qu’il souhaite intenter :

  • L’action rédhibitoire = demande de l’annulation de la vente, ou ;
  • L’action estimatoire = demande d’une réduction du prix de vente.

Les clauses exonératoires

La garantie contre les vices cachés peut parfois être limitée par une pratique notariale courante qui consiste à engager l’acquéreur à prendre l’immeuble vendu dans son état actuel, sans garantie de l’état du sol ou du sous-sol, fouilles ou excavations, mitoyennetés, communautés, défaut d’entretien ou d’alignement, ou autres vices ou défauts cachés, soit d’erreur ou d’omission dans la désignation ou dans l’origine de propriété… !!! Ces clauses exonératoires ne sont pas efficaces à 100% : Le juge pourrait retenir que le manquement délibéré du vendeur à son obligation de renseignement annule le fonctionnement de cette clause.

Un vendeur professionnel ne peut pas se cacher derrière une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés.

Ainsi, il a été jugé en 2016 qu’une clause de non garantie ne peut recevoir application lorsque le vendeur connaissait le vice ou était censé le connaître du fait de sa qualité de professionnel.

Dans cette affaire, la SCI  xxx s’est ainsi comportée comme un vendeur professionnel et ne peut en conséquent invoquer la clause de l’acte de vente excluant la garantie des vices cachés.

Ceci dit, les entreprises missionnées pour exécuter les travaux de rénovation ont elles aussi été mises en cause. Car il a été évoqué dans ce procès, que la SCI xxx invoquait les erreurs commises par les entreprises intervenantes et que l’expert avait relevé que ces entreprises n’avaient pas exercé leur devoir de conseil :

  1. Sur les risques liés à de tels aménagements sans précaution,
  2. Sur des choix techniques inappropriés au vu de la configuration des lieux :
    1. transformation de caves borgnes en pièces à vivre,
    2. réhabilitation de locaux sans isolation,
    3. sans pare vapeur,
    4. sans drainage périphérique,
    5. sans protection des parois extérieures…

Quelle réparation obtenir ?

Diminution du prix, restitution du bien et dommages-intérêts sont autant de solutions envisageables d’une action en garantie des vices cachés. Il faudra cependant veiller à l’argumentation qui sera avancée.

La Cour de cassation a rendu un arrêt dans lequel elle énonce précisément que « l’action en garantie des vices cachés constitue l’unique fondement de l’action exercée contre le vendeur pour défaut de la chose vendue la rendant impropre à sa destination normale » (Civ. 3e, 21 janvier 2016).

Donc, si l’objectif est obtenir des dommages et intérêts en raison du préjudice, il n’est pas possible d’agir sur le plan de la responsabilité civile de droit commun. Car ce sont les règles du droit de la vente qui s’appliquent exclusivement.

Les conseils avisés d’un avocat au fait de cette jurisprudence sont indispensables pour obtenir la meilleure indemnisation possible. Consultez-nous pour que nous puissions vous orienter.

Faire valoir ses droits

La première des démarches consiste à faire réaliser une expertise pour tenter de démontrer que le ou les vices étaient cachés et connus du vendeur.

Même si l’expertise ne donne pas lieu à une procédure contentieuse, elle aura au moins l’avantage de vous apporter les renseignements techniques nécessaires à la résolution du problème.

Vous pourrez ensuite demander réparation en vous faisant assister par un avocat dont les honoraires pourraient être pris en charge par votre assurance « protection juridique ».

Demander un devis pour une expertise privée.

Souscrire une assurance 

À notre connaissance, il n’existe qu’une compagnie à proposer une assurance contre les « vis caché ». Elle protège les acquéreurs pendant deux ans suivant l’acquisition (maison ou appartement). Cela concerne les problèmes de structure, de chaudière, de fosse septique, de toiture… L’assureur HORIZON ASSURANCES précise sont cadre : « Désordre matériel et inhérent au bien immobilier, caché et antérieur au jour de la signature de vente et qui rend ledit bien immobilier impropre à l’usage d’habitation ».

Cette assurance est donc limitée aux vis cachés qui rendent le bien impropre à l’usage d’habitation ; alors que la loi va plus loin en évoquant des vis qui rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent cet usage.

C’est cependant déjà très bien !

Si le désordre est déjà là, il est trop tard pour s’assurer. Appelez-nous pour une expertise.

09 8008 5008

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