Archives de catégorie : Garanties et Assurances

Série d’articles souvent liés à l’actualité juridique et la jurisprudence. Ces articles permettent de mieux comprendre les règles juridiques qui encadrent la construction et la rénovation.

 

Garantie décennale des travaux réalisés par un particulier

Le particulier qui vend un bien rénové doit une garantie décennale

garantie décennaleQu’il soit un professionnel ou un particulier, un constructeur est toujours responsable des défauts qui compromettent la solidité ou la qualité de l’ouvrage. Un particulier qui réalise lui-même des travaux de construction ou de rénovation est responsable en cas de dommages survenus dans les dix ans qui suivent, au titre de la garantie décennale (article 1792 du code civil). Cela est donc toujours vrai après la vente du bien.

Il est entendu qu’il n’y a rien de mal à « bricoler » chez soi. Mais le bricolage peut coûter cher si des désordres apparaissent après la vente. Bricoler pour soi, c’est économique, bricoler pour espérer faire une plus-valu, c’est prendre une responsabilité de résultat pendant 10 ans. Vous devrez forcément assurer les travaux de construction ou de rénovation qui vous aurez effectués si vous vendez votre bien.

Exemple et Jurisprudence

En 2002, le tribunal de Toulouse a condamné à 15.000 € de dommages et intérêts un particulier, Monsieur X, qui avait par lui-même agrandi sa maison.

Dans les années 1990, Monsieur X réalise lui-même la maçonnerie d’un corps de bâtiment accolé à sa maison et revend son bien peu après. Moins de 10 ans plus tard, une sécheresse classée « catastrophe naturelle » a produit un mouvement de terrain. Du coup, de profondes fissures sont apparues entre le corps de bâtiment créé par Monsieur X et la structure d’origine de la maison.

Bien que monsieur X ait ajouté dans l’acte notarié de vente une clause indiquant que les travaux effectués par lui-même ne faisaient pas l’objet de garantie décennale, les acheteurs ont gagné leur procès. Le juge n’a pas tenu compte de la clause ajoutée au contrat de vente mais a repris l’article 1792 du code civil servant de la base à la garantie décennale :

« Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectent dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendant impropre à sa destination. »

Le particulier ayant réalisé des travaux a ainsi été considéré comme « constructeur » par le juge. Ses réalisations ont, dès lors, été soumises à la garantie décennale.

Autre exemple et Jurisprudence

Dans un arrêt plus récent du mois de Novembre 2012, la Cour de Cassation a aussi reconnu la responsabilité du vendeur qui avait lui-même réalisé une petite terrasse en bois attenante à sa maison.

Conseils d’ANAIS :

  • Si vous souhaitez effectuer par vous même des travaux tels que : murs porteurs, charpente, couverture, isolation, canalisations d’eau, électricité, chauffage, cheminée, etc…, faites ces travaux dans les règles de l’art en ayant conscience que vous devrez assumer par vous-même une garantie décennale en cas de revente.
  • Si vous faites faire de tels travaux en construction ou en rénovation dans votre maison, assurez-vous que l’entreprise possède bien une assurance décennale en cours de validité.

ANAIS EXPERTISES est assurée décennale auprès de la SMA-BTP pour tous les conseils qu’elle peut être amenée à vous donner dans ses domaines d’expertises.

Par contre, voyez notre autre article : « les artisans missionnés pour colmater des brèches doivent-ils une garantie décennale pour la restauration ? »

N’hésitez pas à nous consulter en appelant le 09.8008.5008, ou en remplissant le formulaire de contact simplifié.

Garantie décennale des équipements de la maison

Garantie décennale des équipements

Garantie décennale des équipements En plus de la construction elle-même, les propriétaires bénéficient d’une garantie décennale sur les équipements indispensables.

C’est la fin du stress connu par tout ceux qui bataillent avec des installations mal faites ou des équipements défectueux.

Condition d’application de la décennale

Suite à une décision de la Cour de cassation de 2017, l’assurance décennale s’applique, au bénéfice des propriétaires appelés « maîtres d’ouvrage », lorsqu’un élément d’équipement rend l’ouvrage inutilisable.

La décennale couvre traditionnellement l' »ouvrage« , qui n’est pas précisément défini par la loi mais qui concerne la création matérielle immobilière et capable de fonctionner par elle-même.

Par exemple, comme le dysfonctionnement prématuré d’une chaudière (bien qu’il n’est qu’un élément d’usure de l’ouvrage) empêche d’utiliser l’ouvrage entier qu’est la maison, elle relève de la garantie décennale.

Elle n’est donc pas seulement garantie par la responsabilité de « bon fonctionnement » et garantie contre les vices cachés de l’entrepreneur ou du constructeur.

Les autres assurances

Déjà, l’équipement bénéficiait durant 2 ans d’une garantie contre les vices cachés et d’une autre de 5 ans en cas de démonstration de la faute de l’entrepreneur. Mais cela était beaucoup plus aléatoire que la garantie décennale automatique qui s’applique maintenant !

Ainsi, la Cour de cassation règle le problème de la durée de garantie des biens d’équipement indispensables : Un élément d’équipement peut être désormais garanti par les mêmes assurances qu’un ouvrage.

Conclusion

Si il empêche, par son dysfonctionnement, d’utiliser l’ouvrage entier qu’est la maison, l’équipement bénéficie de la garantie décennale.

Il n’est plus nécessaire que cet élément d’équipement soit indissociable de l’ouvrage ou ait été installé lors de sa construction.

La garantie décennale des équipements est donc une garantie supplémentaire pour les consommateurs ou clients des entreprises.

(Cass. Civ 3, 15.6.2017, D 16-19.640) : « les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination ».

Pour établir un rapport circonstancié, un constat de désordres après réception des travaux, contactez-nous au 09.8008.5008.

Garantie décennale des travaux de restauration

Garantie décennale pour la restauration

Certains désordres sont difficilement réparables à moindre frais. Les artisans missionnés pour « colmater des brèches » doivent-ils une garantie décennale pour la restauration ?

Et si la restauration réalisée ne tient pas à cause de circonstances externes, de la vétusté par exemple, le client profitera-t-il de la décennale ?

La loi prévoit que « tout constructeur d’un ouvrage » est responsable pendant dix ans des dommages et des malfaçons, « même résultant d’un vice du sol », qui compromettent sa solidité ou le rendent impropre à l’usage.

Même un constructeur particulier est responsable pendant 10 ans des défauts qui compromettent la solidité ou la qualité de l’ouvrage.

Mais qu’en est-il d’une réparation inefficace ?

Décennale et jurisprudence

garantie décennale pour la restaurationLes travaux inefficaces ne sont pas couverts par la garantie décennale, a jugé la Cour de cassation en juin 2017 (Cass. Civ 3, 15.6.2017, R 16-17.811).

Conclusion de la Cour : C’est le cas s’il n’y a pas de lien entre des travaux de réparation inefficaces et les désordres auxquels ils étaient censés mettre fin.

Cela s’explique par le fait que la garantie décennale couvre le résultat des travaux et non l’état antérieur de l’immeuble.

Il faudrait que cet état ait été aggravé par les travaux, pour que l’assurance décennale puisse être sollicitée.

Attention donc à ceci : Lorsque le travail est simplement insuffisant et ne met pas réellement fin aux désordres, il n’est pas garanti.

Le cas ayant été jugé :

Un maçon était chargé de procéder au renforcement des fondations d’un bâtiment. Cela pour mettre un terme à l’apparition de fissures, dues aux mouvements de terrain, qui finissaient par menacer la solidité de l’ensemble.

Malgré tout, les fissures sont revenues et le propriétaire exigea l’intervention de l’assurance décennale.

Finalement, il a été jugé qu’il n’y avait pas de lien entre le travail et les fissures, et a fortiori pas de garantie décennale dans ce cas. Les juges ont statué que ce n’est pas le travail (la tentative de réparation) qui est la cause du dommage, même si effectivement il a été inefficace.

De l’intérêt de ce jugement

Ce jugement devrait rassurer les entrepreneurs. Car, comme ils sont souvent sollicités pour réparer à pas cher, il aurait été injuste de leur reprocher l’inefficacité des traitements.

De l’intérêt de l’expertise

L’expertise permet de déterminer les responsabilités en cause. Mieux, l’expertise amiable permet quasiment toujours d’obtenir un compromis honorable.

En plus de la construction elle-même, les propriétaires peuvent bénéficier d’une garantie décennale sur les équipements.

Appelez-nous au 09.8008.5008.

Contrôle des règles de construction

Le contrôle du respect des règles de construction (CRC) comme facteur de qualité

L’Etat a mis en place des moyens de Contrôle des règles de construction. Cette mission de police judiciaire a pour objectif de lutter contre la fraude, mais aussi  et surtout de faire respecter le droit, la santé, le budget et l’environnement des usagers.

Contrôle des règles de construction

Le non-respect des règles de construction, par des particuliers ou des professionnels, de la conception à la livraison, pénalise l’usager, fausse la concurrence et peut générer des effets néfastes pour la santé et l’environnement.

Organisation du CRC

La direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature (DGALN) pilote nationalement le contrôle du respect des règles de construction.

Les contrôleurs sont des agents de l’État ou des collectivités territoriales, assermentés et commissionnés à cet effet.

L’administration peut exercer un droit de visite et de communication des documents techniques pendant les travaux et jusqu’à 3 ans après leur achèvement (article L. 151-1 du code de la construction). L’article L. 152-1 du code de la construction et de l’habitation précise en outre les infractions aux règles de construction qui peuvent faire l’objet de procès-verbaux dressés par les contrôleurs.

Exemples :

  • L’absence de diagnostic amiante avant travaux exposant les ouvriers à ce risque est passible d’une amende de 9.000 €.
  • Le non respect de la réglementation thermique RT2012 et donc l’absence d’étude thermique ou d’infiltrométrie rend passible d’une amende de 45.000 € et d’une peine de 6 mois d’emprisonnement en cas de récidive.

Auto-constructeurs : Attention aux fausses idées reçues ! Les autoconstructions sont elles-aussi soumises aux mêmes règles et aux mêmes contrôles.

Donc chaque année, un échantillon de constructions neuves est contrôlé par les services de l’état.

Pour en savoir davantage sur le CRC, vous pouvez consulter la plaquette d’information du ministère.

Construire sereinement

La qualité des bâtiments repose surtout sur la bonne application et donc un Contrôle des règles de construction. C’est vrai dans des domaines comme la sécurité, les économies d’énergie, le confort, la santé ou bien l’accessibilité aux personnes handicapées.

Notre meilleur conseil : Ne jamais faire l’impasse sur l’ingénierie. Les études de sol, études structurelles et autres études thermiques sont coûteuses, certes, mais indispensables. Les études aident à rendre le bâti non seulement « conforme », mais aussi « utilisable », « louable », « revendable », et aussi « durable », « confortable »…

ANAIS EXPERTISES et son bureau d’étude sont à votre disposition pour répondre à toutes vos questions : 09.80.08.50.08

Garanties après réception des travaux

Constat de désordres après réception des travaux

garanties après réceptionLorsque des désordres apparaissent après la réception de travaux dans une maison ou un appartement, vous pouvez agir en demandant l’application des garanties après réception, au constructeur ou à l’entrepreneur impliqué. Ces garanties sont au nombre de 3 : garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale.

L’important dans un premier temps est de demander à un expert de discerner la raison de ce désordre, son origine, son importance, ses conséquences à long terme.

Attention : Les experts mandatés par les compagnies d’assurances représentent et défendent… les assurances. Or, si une garantie est mise en cause, c’est une assurance qui vous indemnisera. A bon entendeur…

Votre clause défense et recours vous permet de choisir et mandater l’expert de votre choix : un expert indépendant, de préférence, Anais Expertises, de préférence aussi 😉

Garanties après réception des travaux ou de l’ouvrage

1) Au cours de l’année de réception des travaux : La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement impose à l’entrepreneur de réparer tous les désordres (vices cachés et défauts de conformité) signalés au cours de l’année qui suit la réception des travaux, quelles que soient leur importance et leur nature.

Qu’allez-vous accepter comme type de réparation ?

2) Dans les 2 ans qui suivent la réception des travaux : La garantie biennale

La garantie biennale impose à l’entrepreneur de réparer ou remplacer, pendant une durée minimale de 2 ans après la réception, tout élément d’équipement qui ne fonctionne pas correctement.

3) Dans les 10 ans qui suivent la réception des travaux : La garantie décennale

La garantie décennale impose au constructeur de réparer les dommages survenus au cours des 10 années suivant la réception et qui :

  • soit compromettent la solidité de la maison (ex : risque d’effondrement) ;
  • soit rendent l’habitation impropre à sa destination (ex : infiltration, fissurations importantes).

La décennale concerne aussi les éléments d’équipements indissociables de l’ouvrage (ex : canalisation, éclairage…).

Garantie décennale de 12 ans !

Dès lors que le sinistre est apparu dans le délai de dix ans, l’assuré dispose de deux ans pour demander à l’assureur de faire jouer sa garantie, au moyen d’une déclaration de sinistre et pour saisir la justice si l’assureur refusait de couvrir la réparation des dommages.

Donc, il convient de faire constater le désordre par nos experts avant la fin des 10 ans.

Respect des règles de l’art et des réglementations

La présence d’un expert comme conseiller technique est sans aucun doute la meilleure des garanties contre les abus.

Contactez-nous au 09 8008 5008.

Décrivez nous gratuitement votre problème pour demander conseil.

Réception des travaux, protestation, assurances et garanties

Réception des travaux en cours ou en fin de chantier

Réception des travaux Conformément aux dispositions de l’article 1792 du Code civil qui dispose que : « La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve (… ). »… la date de réception des travaux constitue le point de départ du délai des trois garanties de la construction neuve :

  • de parfait achèvement,
  • biennale,
  • et décennale.

La réception des travaux est généralement formelle, matérialisée par la signature d’un procès-verbal de réception, le paiement du prix (chèque) et la prise de possession de l’ouvrage.

Cette réception des travaux peut également être judiciaire, à la demande de l’une des parties.

Enfin, la réception peut aussi être tacite, mais attention alors, car en cas de protestation, la garantie décennale pourrait ne pas s’appliquer !

Ce dernier type de réception nécessite que soit constatée la volonté non équivoque du maître d’ouvrage de recevoir les travaux. Cette volonté non équivoque se retrouve dans la prise de possession des lieux, le paiement du prix, le dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux.

En l’absence de réception et de levée de toutes les réserves, seul l’entrepreneur est responsable de son ouvrage. En ce cas, l’assureur se désengage de toute responsabilité.

Ayez la prudence de vérifier que l’entrepreneur est solvable quand vous contestez la qualité de l’ouvrage !

Protestations mettant en cause la décennale

Cour de Cassation civ. 3ème, 6 mai 2015, pourvoi n°13-24.947 :

La Cour de cassation précise ici que, quand bien même le maître d’ouvrage a pris possession de l’ouvrage et procédé au règlement de la facture, le fait qu’il ait protesté, postérieurement à la prise de possession, sur la qualité des travaux réalisés, fait obstacle à la notion de réception tacite et donc à la mise en œuvre de la garantie décennale.

En ce cas, seul l’entrepreneur est responsable du préjudice (responsabilité contractuelle de droit commun). Malheur alors au maître d’ouvrage si l’entrepreneur dépose son bilan !

Réception d’un chantier non terminé

Récemment, le 18 mai 2017, la Cour de cassation a encore réafirmé qu’une réception de travaux peut être tacite et non formalisée par une réunion de tous les intervenants du chantier. Et rien n’empêche le propriétaire de décider d’arrêter les travaux, de payer ce qui est fait et de s’installer dans le chantier non terminé, voire inhabitable. S’il n’émet aucune réserve ou contestation, il bénéfice alors de plein droit de la garantie décennale.

Cependant, répétons-le : Le propriétaire qui veut interrompre les travaux ET bénéficier de la garantie décennale doit réceptionner ce qui a été réalisé sans aucune réserve. À la moindre réserve, il perd le bénéfice de l’assurance et devra se tourner seul contre l’entrepreneur.

En cas de doute concernant la qualité de la construction, demandez-nous une expertise privée pour établir un état des lieux technique.

ANAIS EXPERTISES

09 8008 5008

Achat et vices cachés

La garantie d’absence de vices cachés

Un vendeur, suivant les règles de droit civil, a des responsabilités lors de la vente d’un bien. En particulier, il doit à l’acheteur la garantie que le bien vendu est exempt de vices cachés :

  • le rendant impropre à l’usage auquel on le destinait, ou ;
  • diminuant cet usage à tel point que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou en aurait alors donné un prix bien moins élevé.

vices cachésCette garantie, appelée « la garantie légale des vices cachés », est régie par les articles 1641 à 1649 du Code Civil.

Conditions d’engagement de la garantie des vices cachés

A quelles conditions peut-on engager la garantie des vices cachés ?

  • Il faut que l’on soit en présence d’une vente et donc d’un contrat de vente ;
  • Le vice doit rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destinait, le défaut doit compromettre l’utilité de la « chose », c’est-à-dire l’usage normal que l’acheteur pouvait raisonnablement envisager compte-tenu du prix, de la qualité stipulée et des conditions générales du contrat ;
  • Le vice doit être caché et inconnu de l’acheteur au moment de l’achat ;
  • Le vice devait exister avant la vente.

Les actions à envisager pour obtenir réparation

Pour obtenir réparation d’un préjudice sur le fondement de la garantie des vices cachés (ou pour toutes autres raisons d’ailleurs), il faut prouver :

  • L’existence d’un vice ;
  • La gravité du vice ;
  • Le caractère caché de celui-ci ;
  • Son antériorité par rapport à la vente.

Cette action doit être intentée dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice.

L’article 1644 du code civil stipule : « l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts »

Expertise

Pour faire valoir vos droits, il faut dans tous les cas commencer par demander une expertise du bien. L’expert ANAIS réalisera un rapport circonstancié qui tentera de démontrer, si possible, que le vice est vraiment préjudiciable, qu’il était bien antérieur à l’achat et forcément connu des propriétaires précédents.

Les recours à intenter

L’acheteur a le choix du moyen de recours qu’il souhaite intenter :

  • L’action rédhibitoire = demande de l’annulation de la vente, ou ;
  • L’action estimatoire = demande d’une réduction du prix de vente.

Les clauses exonératoires

La garantie contre les vices cachés peut parfois être limitée par une pratique notariale courante qui consiste à engager l’acquéreur à prendre l’immeuble vendu dans son état actuel, sans garantie de l’état du sol ou du sous-sol, fouilles ou excavations, mitoyennetés, communautés, défaut d’entretien ou d’alignement, ou autres vices ou défauts cachés, soit d’erreur ou d’omission dans la désignation ou dans l’origine de propriété… !!! Ces clauses exonératoires ne sont pas efficaces à 100% : Le juge pourrait retenir que le manquement démibéré du vendeur à son obligation de renseignement annule le fonctionnement de cette clause.

Un vendeur professionnel ne peut pas se cacher derrière une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés.

Ainsi, il a été jugé en 2016 qu’une clause de non garantie ne peut recevoir application lorsque le vendeur connaissait le vice ou était censé le connaître du fait de sa qualité de professionnel.

Dans cette affaire, la SCI  xxx s’est ainsi comportée comme un vendeur professionnel et ne peut en conséquent invoquer la clause de l’acte de vente excluant la garantie des vices cachés.

Ceci dit, les entreprises missionnées pour exécuter les travaux de rénovation ont elles aussi été mises en cause. Car il a été évoqué dans ce procès, que la SCI xxx invoquait les erreurs commises par les entreprises intervenantes et que l’expert avait relevé que ces entreprises n’avaient pas exercé leur devoir de conseil :

  1. Sur les risques liés à de tels aménagements sans précaution,
  2. Sur des choix techniques inappropriés au vu de la configuration des lieux :
    1. transformation de caves borgnes en pièces à vivre,
    2. réhabilitation de locaux sans isolation,
    3. sans pare vapeur,
    4. sans drainage périphérique,
    5. sans protection des parois extérieures…

Quelle réparation obtenir ?

Diminution du prix, restitution du bien et dommages-intérêts sont autant de solutions envisageables d’une action en garantie des vices cachés. Il faudra cependant veiller à l’argumentation qui sera avancée.

La Cour de cassation a rendu un arrêt dans lequel elle énonce précisément que « l’action en garantie des vices cachés constitue l’unique fondement de l’action exercée contre le vendeur pour défaut de la chose vendue la rendant impropre à sa destination normale » (Civ. 3e, 21 janvier 2016).

Donc, si l’objectif est obtenir des dommages et intérêts en raison du préjudice, il n’est pas possible d’agir sur le plan de la responsabilité civile de droit commun. Car ce sont les règles du droit de la vente qui s’appliquent exclusivement.

Les conseils avisés d’un avocat au fait de cette jurisprudence sont indispensables pour obtenir la meilleure indemnisation possible. Consultez-nous pour que nous puissions vous orienter.

Le devoirs de conseil

Le diagnostiqueur, comme tout professionnel du bâtiment, a un devoir de conseil auprès de son client. Il doit donc lui proposer des investigations plus approfondies que celles initialement prévues s’il détecte une anomalie importante.

Ainsi, si le vendeur est « couvert » par une clause exonératoire, l’acheteur pourra se retourner contre le diagnostiqueur directement en rapportant la preuve qu’il a commis une faute dans l’accomplissement de sa mission. La responsabilité du notaire ou de l’agent immobilier pourra aussi être engagée car ils ont un devoir de contrôle et de conseil : vous assurer que le dossier de diagnostics techniques est complet.

En engageant la responsabilité de professionnels de l’immobilier, on ne peut obtenir la résolution de la vente : seuls des dommages et intérêts pourront être obtenus.

Faire valoir ses droits

La première des démarches consiste à faire réaliser une expertise pour tenter de démontrer que le ou les vices étaient cachés et connus du vendeur.

Il faudra ensuite demander réparation en se faisant assister par un avocat dont les honoraires seront pris en charge par votre assurance « protection juridique ».

Demander un devis pour une expertise privée.

image_pdf