La lèpre des maisons sévit maintenant un peu partout en France. Un peu d’humidité, un peu de chaleur… et voilà comment on perd un plancher ou une maison en quelques semaines.
La première question qui nous est posée par nos clients est toujours celle-ci : Est-ce que le Mérule est pris en charge par l’assurance ? Notre réponse est celle bien avisée d’un Normand : Peut-être bien que oui, peut-être bien que non !
Prise en charge du Mérule par l’assurance
A priori, aucune assurance ne protège les propriétaires contre un développement spontané d’un Mérule. Pourquoi ?
Parce que dans la majorité des cas, le Mérule se développe à cause d’un défaut d’entretien du bâti. En vieillissant, la construction devient de plus en plus humide, les ventilations deviennent de moins en moins efficaces, les pièces de plus en plus encombrées… et le Mérule apparait, comme pour faire le ménage !
Question au gouvernement sur la prise en charge
Le 17 mars 2020, le député Christophe Blanchet a formulé une question écrite à propos du Mérule, à Bruno Le Maire, ministre de l’Économie et des Finances. Le ministre y est invité à dire s’il entend modifier l’état du droit « en forçant les assurances à assurer, par exemple, le risque causé par la mérule ». La réponse a été négative car le ministre juge la protection juridique actuelle suffisante.
La protection actuelle
Dans certains cas, il est possible de trouver un recours et d’obtenir un remboursement des frais par une assurance. Nous traitons couramment trois cas de figure :
Développement de mérule dans une construction récente
S’il est possible de démontrer techniquement (c’est notre métier) que le Mérule s’est développé à cause d’un défaut de conception ou d’une malfaçon dans certains travaux ; il est alors envisageable d’impliquer la garantie décennale.
Cette garantie décennale est liée à l’application de l’article 1792 du Code civil qui dispose que « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».
C’est pour cela que Monsieur Le Maire a répondu, le 22 décembre 2020, que concernant « les désordres imputables à un champignon tel que la mérule, la responsabilité décennale du constructeur peut être engagée si ces désordres affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination et que les travaux de construction constituent le fait générateur de ces désordres ».
Développement de mérule suite à des travaux
De plus, si les problèmes d’humidité devaient être liés à une fraude ou à un dol (malfaçon volontaire), le délai de prescription peut être étendu à vingt ans. Ainsi, il est possible de demander remboursement des dommages au fautif, au moins cinq ans, voire vingt ans après les faits.
Cette protection est liée à l’application de l’article 2224 du Code civil qui a réduit ce délai à 5 ans : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Mais comme la jurisprudence est constante sur le fait que le délai de prescription court à partir du jour « où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », l’article 2232 prévoit un délai butoir de vingt ans qui, en cas de dol ou d’erreur, commence à partir du jour où le vice a été découvert.
Développement de mérule suite à une vente
Enfin, si le Mérule est apparu peu de temps après un achat, notre travail sera de rechercher des indices qui permettent de démontrer que les problèmes d’humidité étaient connus avant la vente. Lorsque que nous démontrons que l’ancien propriétaire a réalisé des travaux pour cacher des problèmes d’humidité, au lieu de les résoudre, l’acquéreur peut faire valoir ses droits pour vice caché. Aucune mention dans l’acte de vente ne peut protéger un vendeur s’il est démontré qu’il a volontairement trompé l’acheteur.
Cette garantie, appelée « la garantie légale des vices cachés », est régie par les articles 1641 à 1649 du Code Civil.
Prise en charge du Mérule par nos experts
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