Protection de l’acquéreur :
L’acquéreur d’une maison s’attend à juste titre à ce que celle-ci soit habitable. Hors, l’habitabilité est une notion qui a été parfaitement bien définie dans le code de l’habitation et différentes jurisprudences. Si, peu de temps après l’acquisition d’un bien immobilier, celui-ci s’avère impropre à sa destination, l’acquéreur est en droit de mettre en cause la bonne foi du vendeur. Le désordre est-il un vice-caché par le vendeur ?
Les critères d’habitabilité
Nos experts se réfèrent aux dispositions du Code de la Construction et de l’Habitation (notamment les articles R.111-1 et suivants), au Règlement Sanitaire Départemental, ainsi qu’au Code de la Santé Publique (notamment l’article L 1331-22).
Le problème le plus souvent source de litige est celui de l’insalubrité générée par des problèmes d’humidité. Un logement est forcément à l’abri de toute source d’humidité.
Mais on peut aussi mentionner le non respect des normes dimensionnelles et des normes de sécurité.
La garantie contre les vices cachés
Pour comprendre au mieux cette notion, nous vous conseillons aussi cet autre article intitulé ACHAT ET VICES CACHÉS.
Se retourner contre son vendeur au titre de la garantie des vices cachés n’est pas une chose simple, car il faut soit :
- Avoir refusé d’acheter en signant la clause d’abandon de ce droit.
OU
- Démontrer que le vice a été volontairement caché avant la vente.
Sans devenir maître en droit, il convient d’acquérir un bien de plusieurs centaines de milliers d’euros en se montrant prudent !
Exclusion de la garantie des vices cachés
Dans l’étape nº1, c’est à la signature de l’acte d’achat qu’il faudrait refuser de tout signer les yeux fermés. Car l’acte de vente comporte souvent une clause dite d’exclusion de la garantie des vices cachés, généralement rédigée ainsi :
« L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :
- des vices apparents,
- des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
- si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,
- s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »
Selon une jurisprudence également constante, cette clause ne peut être écartée que si l’acquéreur prouve la mauvaise foi du vendeur, d’où la précision selon laquelle elle ne s’applique pas si le vendeur connaît le vice, ou s’il est (ou peut être assimilé à) un professionnel (voir en ce sens, Com., 19 mars 2013, n° 11-26.566).
Dans la pratique, il ne suffit pas de démontrer que le vendeur aurait dû être avisé du vice, mais bien qu’il l’a effectivement connu puis dissimulé à son acquéreur. Nos experts ont l’expérience de cette difficulté.
Application de la garantie des vices cachés
La garantie s’applique lorsque le logement se révèle impropre à sa destination. Cette protection, visant à préserver les non-professionnels de défauts impossibles à détecter avant l’acquisition, entre en effet en jeu même si le problème finalement décelé concerne une élément visible, mais non contrôlable.
Par exemple, il a été jugé que la toiture, partie de bâtiment pourtant apparente, ne peut pas être contrôlée par un acquéreur novice. Il faut effectivement être un couvreur professionnel pour discerner si une couverture est poreuse ou non. En l’absence de contrôle technique, le vendeur s’engage à de facto à vendre une maison correctement couverte !
C’est la décision qu’a prise la Cour de cassation, dans un cas où les acquéreurs d’une maison avaient subi six mois après l’achat, des infiltrations d’eau par le toit (3e chambre civile, arrêt n° 16- 23.953 du 15 mars 2018). Les juges ont établi “qu’il ne pouvait être reproché aux zcquéreurs de ne pas être montés sur le toit”. L’auraient-ils fait, d’ailleurs, que cela “ne leur aurait pas permis, en tant que profanes, d’analyser l’ampleur des désordres”. Le vice caché était d’autant plus certain que le vendeur, qui avait procédé à quelques travaux de réfection du toit un an avant, “avait nécessairement connaissance de la nécessité de réfection totale”.
À ce propos, si votre entrepreneur ne vous prévient pas d’un désordre aussi important qu’un danger électrique grave ou une toiture non étanche car trop usée, il y a alors ce qu’on appelle un « défaut de conseil ». Ce conseil doit être formulé par écrit et par recommandé ou de façon lisible sur la facture. Ce manque de conseil le rend lui aussi responsable des désordres qui apparaîtrait par la suite.
ANAIS-EXPERTISES
Le devoirs de conseil
Le diagnostiqueur, comme tout professionnel du bâtiment, a un devoir de conseil auprès de son client. Il doit donc lui proposer des investigations plus approfondies que celles initialement prévues s’il détecte une anomalie importante.
Ainsi, si le vendeur est « couvert » par une clause exonératoire, l’acheteur pourra se retourner contre le diagnostiqueur directement en rapportant la preuve qu’il a commis une faute dans l’accomplissement de sa mission. La responsabilité du notaire ou de l’agent immobilier pourra aussi être engagée car ils ont un devoir de contrôle et de conseil : vous assurer que le dossier de diagnostics techniques est complet.
En engageant la responsabilité de professionnels de l’immobilier, on ne peut obtenir la résolution de la vente : seuls des dommages et intérêts pourront être obtenus.
Autre recours :
Si nos experts ne peuvent démontrer que le vice était connu puis caché par l’ancien propriétaire, il reste alors une piste à explorer, celle de la garantie décennale des travaux de rénovation antérieurs.
Lorsque des désordres apparaissent après la réception de travaux dans une maison ou un appartement, vous pouvez agir en demandant l’application des garanties après réception, au constructeur ou à l’entrepreneur impliqué. Ces garanties sont au nombre de 3 : garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale.
