Chambre louée dans un sous-sol non-habitable.

Conseil ANAIS – Logement dégradé, insalubre, non-décent ou en péril

Après les effondrements et les incendies meurtriers, les locataires d’un logement dégradé s’inquiètent à juste titre. Qui peut constater et comment décrire l’état de dégradation de votre logement ?

Définition de logement dégradé

Le logement dégradé met-il les occupants en situation de péril, d’insalubrité ou de non-décence ? Évidemment que les mots ont un sens littéral, mais ils ont aussi du sens sur le plan juridique.

Le présent Conseil ANAIS décrypte les mots d’usage qui décrivent les logements dégradés.

État de dégradation

Dégradé

L’Anil définit ce qu’est un logement dégradé. L’Anil est l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement.

Un logement, ou un immeuble, est considéré comme dégradé s’il se trouve dans une ou plusieurs de ces situations : Logement non-décent, non conforme au Règlement sanitaire départemental (RSD), insalubre, impropre à l’habitation ou en péril.

Evidemment, ces mots ont des sens différents. Ils renvoient à des procédures qui diffèrent au niveau des compétences, des moyens d’actions et des protections des occupants.

Non habitable

Ovoïde d’égout aménagé mais bien évidemment non-habitable ! Réalisation typique de marchands de sommeil en région parisienne.
Ovoïde d’égout aménagé

Certains locaux sont impropres à l’habitation. Par définition, c’est le cas des cave, des garage, des loggias, des vérandas…

Mais qu’en est-il des garages transformés en logement ? La réponse est simple : si la transformation a bien eu lieu correctement, alors il n’y a pas de soucis. Mais il faut que les critères d’habitabilité soient respectés.

Non conforme au RSD

Exemple de RSD
Exemple de RSD

Le RSD est le Règlement Sanitaire Départemental. Il défini un certain nombre de règles importantes pour des questions sanitaires (hygiène, santé et cadre de vie).

Les règles du RSD sont généralement proches des critères de décence. Mais on y trouve des précisions non négligeables. Par exemple, le RSD établi que les recoins de petites dimensions ne peuvent être comptabilisés dans la surface habitable.

Le maire est responsable de la salubrité publique et de la sécurité sur sa commune. Un agent des services techniques et sanitaires de la commune peut effectuer une visite du logement et établir un rapport transmis ensuite au maire. En l’absence de remise en conformité, un procès verbal peut être établi.

Non décence

Guide du logement décent
Guide du logement décent

Lorsqu’un logement loué n’est pas conforme aux caractéristiques de la décence, le locataire doit évidemment d’abord s’assurer qu’il n’en est pas à l’origine ! Par exemple, il veillera à ne pas obstruer les bouches de ventilations, à entretenir les joints de la douche, des fenêtres, etc…). Voir la liste des menues réparations et des réparations d’entretien courant qui sont à sa charge.

Un logement est non-décent si au moins un problème est présent parmi cette liste :

  • la sécurité des occupants n’est pas assurée,
  • la santé des locataires est mise en danger,
  • les équipements essentiels ne sont pas tous présents (cuisine, chauffage, sanitaire séparé des pièces de vie…),
  • il y a des nuisibles ou des parasites,
  • il n’est pas possible de chauffer correctement le logement car l’isolation n’est pas suffisante ou le chauffage est défaillant.

En cas de non-décence, les Maries peuvent interdire la mise en location du bien. L’allocation au logement peut aussi être confisquée. Pour approfondir ce sujet, lisez la définition du logement décent.

Insalubrité

Peinture au plomb dégradée rendant le logement insalubre.
Peinture au plomb dégradée

L’insalubrité d’un logement est avérée lorsque la santé des occupants n’est pas protégée. On retrouve ici un critère de non-décence.

Les défauts les plus courants sont liés à la présence de :

  • Peinture au plomb sous forme dégradée,
  • Amiante sous forme friable,
  • Risque d’effondrement des murs, plafonds, sols,
  • Défaut d’étanchéité et problème d’humidité important,
  • Impossibilité de chauffer à cause de défauts d’isolation. 

En parallèle de la démarche faite auprès du maire, du préfet ou du président de l’EPCI, de la CAF ou de la MSA, vous pouvez engager une action devant le tribunal d’instance pour obtenir des dommages et intérêts et pour obliger le propriétaire à réaliser les travaux. Dans tous les cas, il importe de se faire assister par un expert afin que les faits et descriptifs soient incontestables.

Lorsqu’un logement présente un danger pour la santé des occupants, le préfet peut prendre un arrêté d’insalubrité. Dans ce cas, le loyer versé par l’occupant cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de l’affichage à la mairie. Par contre, tant qu’aucun arrêté d’insalubrité n’a été pris, le locataire ne peut en aucun cas décider de lui-même de cesser de payer le loyer. Évidemment, il ne peut pas se faire justice lui-même. Nous lui conseillons de se faire assister par notre cabinet d’expertise pour faire pression sur les pouvoirs publics.

Péril

Un logement peut être déclaré « en péril » lorsque les murs, les sols ou le plafond menacent de s’effondrer.

État des lieux des dégradations

Point commun de toutes les procédures, les dégradations doivent être constatées par un expert indépendant. Si certains constats peuvent être réalisés par des services de l’Etat, d’autres par un huissier, seul un expert du bâtiment peut prouver l’origine des dégradations. Car un expert a aussi la compétence technique d’expliquer l’origine des dégradations.

Que vous soyez propriétaire ou locataire, faites donc appel à ANAIS EXPERTISES pour réaliser un état des lieux. Nous vous dirons en toute impartialité ce qu’il en est de l’état du logement. Ensuite, nous établirons un rapport d’expertise qui explique l’origine des dégradations. Enfin, nous sommes assurés auprès de la SMABTP pour vous prescrire les travaux de rénovation nécessaires.

Appelez gratuitement le 09.8008.5008 ou remplissez notre formulaire de contact simplifié.

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