Isolation Thermique

L’isolation thermique pour consommer moins

Isolation comblesEnfin ! Nous avons tous bien compris que l’énergie la moins chère est celle que nous ne consommons pas. La réduction de la consommation des bâtiments anciens, par l’isolation thermique, est devenu une priorité avant d’envisager le renouvellement des équipements de chauffage, de production d’eau chaude et de ventilation.

C’est logique. Plus légère est la voiture, plus petit est le moteur, moins elle consomme. Mais si le constructeur met un gros moteur dans une petite voiture… elle consommera plus que nécessaire. De même, plus une maison est isolée, moins elle a besoin de puissance de chauffe, moins elle consomme… et plus elle est confortable.

Économie

Qui dit isolation, dit réduction de la puissance de l’équipement nécessaire, donc :

  • Réduction de l’investissement
  • Amélioration de la performance
  • Augmentation du confort
  • Réduction du bruit
  • Diminution des coûts d’entretien
  • Gain de place

Priorité à l’isolation

L’isolation thermique d’une maison porte évidemment sur les points suivants, classés par ordre de priorité :

  • Toiture
  • Murs sur extérieur
  • Murs sur locaux non chauffés
  • Plancher bas
  • Menuiseries
  • Ponts thermiques

L’isolation se caractérise par sa capacité à réduire la quantité d’énergie chaleur qui traverse une paroi. Sa performance, sa résistance à la conduction, est notée R et se mesure en m².k/W.

La réglementation thermique de 2007 dite RT de l’existant élément par élément (RTex) impose des minima à respecter pour chacun des éléments de la construction à rénover. Demandez-nous conseil.

Attention, une grande partie des produits commercialisés ne respectent pas ces minima ! En bricolant, vous pourriez vous mettre hors la loi, et surtout être sérieusement déçu par le résultat.

Le code des impôts impose des performances supérieures pour les matériels et matériaux qui bénéficient d’un crédit d’impôt pour le développement durable CIDD et d’une TVA à taux réduit. Pour en bénéficier, il vous faudra choisir une entreprise RGE (Reconnue Grenelle de l’Environnement). Pour bénéficier d’autres aides, demandez à votre cabinet ANAIS EXPERTISES un audit de performance énergétique.

Comment isoler ?

Le choix d’un isolant se fait selon de nombreux critères, pas seulement celui de la performance énergétique. Certains résistent mieux au bruit, à l’humidité, au feu… Certains se présentent en vrac, en plaques, en panneaux plus ou moins rigides…

La marque HQE® est une marque déposée. Sur la forme, aucun produit de construction ou équipement ne peut se prévaloir de cette marque. Sur le fond, la réponse apportée par l’Association HQE, titulaire de licences totales et exclusives d’exploitation de la marque HQE®, est la suivante : “…Il n’existe pas de produits/matériaux “HQE”. Il en est de même pour le BBC et la RT2012.

Il existe 2 techniques pour isoler les murs : l’isolation thermique intérieure (ITI) et l’isolation thermique extérieure (ITE). Quels sont les avantages et inconvénients ?

L’isolation thermique intérieure

Cette méthode est encore la plus répandue aujourd’hui dans la rénovation des maisons individuelles.

ITI par soufflage

Avantages de l’ITI

  • Prix au m²
  • Pose simple et accessible au plus grand nombre de rénovateurs
  • Doublage des murs permettant la dissimulation des réseaux hydraulique et électrique

Inconvénients de l’ITI

  • Perte de surface habitable
  • Perte de l’inertie thermique
  • Refroidissement du substrat avec risque de condensation profonde et exposition au gel des matériaux fragiles
  • Traitement difficile des ponts thermiques
  • Démontage et déplacement nécessaire de radiateurs, meubles de cuisine…

L’isolation thermique extérieure

ITE

Avantages de l’ITE

  • Exploitation du logement pendant les travaux
  • Traitement complet des ponts thermiques
  • Protection des murs fragiles (pierres tendres…)
  • Augmentation de l’inertie thermique des murs

Inconvénients de l’ITE

  • Coût plus élevé
  • Changement de l’esthétique
  • Démarches coûteuses en cas de situation en limite de propriété

Comment choisir ? Comment faire ? A qui faire confiance ?

Chaque maison est différente. Mitoyenneté, nature et qualité des matériaux, dimensions, forme, exposition au vent et au soleil… Commandez un audit de performance énergétique !

Appelez nous au 09 80 08 50 08.

image_pdf

Le DPE Neuf des constructions

Diagnostic de Performance Énergétique – DPE NEUF :

La production d’un DPE est obligatoire pour tout bâtiment neuf pour lequel la demande de permis de construire a été déposée après le 1er juillet 2007. Pour les extensions, il n’y a pas d’obligation à réaliser le DPE à la création, mais il sera nécessaire lors de la location ou la vente.

Contenu du DPE

Performance énergétique

DPE

Le DPE neuf est basé sur la synthèse d’étude thermique standardisée de la RT2012 (RSET au format XML).

Ce diagnostic permet d’afficher les consommations conventionnelles* d’énergie, les émissions de gaz à effet de serre associées et les frais énergétiques annuels du bâtiment. Dans le cas du DPE Neuf, ce n’est pas le diagnostiqueur qui calcule la performance énergétique du bâtiment, mais le thermicien qui a réalisé l’étude thermique RT2012 initiale.

Le thermicien détermine la performance énergétique du bâtiment, avant la construction, au moment du dépôt du permis de construire. C’est donc avant de construire qu’il faut s’enquérir de la performance qu’aura le bâtiment. Le dialogue avec le thermicien doit permettre de trouver les meilleurs solutions d’isolation et d’équipement pour obtenir le résultat de votre choix.

Le diagnostiqueur ne fait que constater le résultat. Les solutions d’amélioration dans le neuf sont souvent limitées, ou très coûteuses.

Écarts de résultats entre étude et diagnostic

L’étiquette représente-t-elle la consommation “totale” d’énergie dans le bâtiment ? Non. Il y a là une première différence entre l’étude thermique RT2012 et le DPE :

  • L’étude thermique additionne les consommations des 5 postes suivants : Chauffage, Refroidissement, Eau Chaude Sanitaire, Eclairage et Auxiliaire (ventilateur, circulateur…).
  • Le DPE n’additionne les consommations que des 3 postes suivants : Chauffage, Refroidissement, Eau Chaude Sanitaire.

Seconde différence entre les deux méthodes : Comme la consommation d’énergie primaire est présentée sur l’étiquette en kWhep/m², la consommation est divisée par la surface du bâtiment.

  • L’étude thermique est basée sur la Surface thermique (Srt) du bâtiment (une surface comparable à l’ex SHOB).
  • Le DPE est basé sur la Surface habitable (Shab) du logement ou la Surface utile (SU) d’un bâtiment tertiaire.

Les différences de nombre de poste de consommation et de surface utilisée génèrent forcément une différence de résultat sur l’étiquette de performance énergétique. C’est la raison pour laquelle ANAIS affiche toujours la future étiquette DPE sur ces rapports d’étude thermique. Cela permet de savoir à l’avance ce que sera la performance affichée ; et de ne pas être déçu !

Consommation d’énergie primaire

L’étiquette de performance énergétique traduit la consommation conventionnelle* du bâtiment en énergie primaire, énergie consommée sur les ressources de notre planète. L’unité est donc le kWhep.

L’énergie primaire est égale ou supérieure à l’énergie finale. Dans le cas d’une consommation finale (au compteur) de 1 kWhef d’électricité, nous comptabilisons 2,58 kWhep. Pour les autres énergies, le coefficient de conversion est de 1.

* La consommation « conventionnelle » est liée à l’utilisation du bâtiment par une famille type ou modèle. Par convention, il a été établi un usage idéal pour toutes les constructions de France. Ainsi le résultat n’est pas influencé par les occupants actuels, et les constructions peuvent donc être comparées sereinement sans craindre l’influence d’un mauvais usage.

Chauffage électrique défavorisé

Les logements chauffés à l’électricité directe (sans pompe à chaleur et sans production locale d’énergie) ont une étiquette de performance énergétique environ 2,58 fois moins bonne que les autres. Ainsi, dans un immeuble, les appartements chauffés au gaz vont avoir une étiquette placée en A ou B ; alors que ceux chauffés avec des radiateurs électriques vont avoir une étiquette en D ou E.

Descriptif de la construction

Le diagnostic DPE s’accompagne d’une vérification in-situ. Cela permet de s’assurer de la cohérence entre les éléments déclarés et le bâtiment effectivement construit. Pour ce qui est des isolants, comme ils sont forcément cachés dans les doublages, leur présence est attestée par les factures d’achat ou par une attestation du constructeur. Auto-constructeurs : pensez à conserver vos factures et veillez à ce que la performance des isolants (R) soit bien mentionnées.

Le diagnostiqueur réalise donc un bref descriptif des matériaux et matériels en place.

Ceci dit, ce descriptif dans le DPE neuf n’a pas d’incidence sur l’étiquette de performance énergétique*. Il informe simplement l’éventuel locataire ou acquéreur de la nature de la construction.

* Seul le “DPE neuf” a cette particularité d’avoir son étiquette dépendante d’une autre étude thermique. Les étiquettes des “DPE vente” et “DPE location” des logements datant d’après 1948 sont dépendantes du descriptif réalisé par le diagnostiqueur. Les étiquettes des logements anciens d’avant 1948 et de ceux disposant d’un chauffage collectif sont calculées en réalisant la moyenne de consommation des 3 dernières factures d’énergie.

Validité du DPE

Le DPE est à conserver 10 ans. Cependant, en cas de travaux, il est recommandé de le faire mettre à jour. Meilleur est le DPE, meilleure est la vente !

Le diagnostiqueur DPE

En cas de construction d’une maison ou d’un immeuble, c’est le propriétaire maître d’ouvrage qui doit faire établir le DPE. Le diagnostiqueur établira le DPE neuf au plus tard à la date de réception des travaux. Il vous fera alors la demande des documents nécessaires (sauf si votre étude thermique initiale a été réalisée par ANAIS).

Le propriétaire fera appel à un diagnostiqueur titulaire d’une certification en cours de validité et d’une assurance professionnelle.

Les experts d’ANAIS sont certifiés et assurés pour réaliser les DPE. Généralement, le DPE est réalisé en même temps que l’infiltrométrie et l’attestation RT2012.

Demandez votre diagnostic ici.

Un package complet

ANAIS EXPERTISES dispose d’un bureau d’études thermiques reconnu (et assuré décennale). En commandant les contrôles (INFILTROMÉTRIE, DPE neuf, ATTESTATION RT FINALE) en même temps que l’étude thermique initiale RT2012, vous bénéficiez non seulement d’une tarification avantageuse, mais aussi de conseils particulièrement adaptés à vos besoins.

N’hésitez pas à demander conseil en appelant ANAIS au 09.8008.5008.

image_pdf

Les attestations RT2012

Pourquoi faut-il produire deux attestations RT2012 de prise en compte de la réglementation thermique ?

Attestations RT2012C’est depuis la loi Grenelle 1 que le législateur a introduit le dispositif des attestations RT 2012 de prise en compte de la réglementation thermique. Cela se traduit par la production de deux documents à établir 1) au dépôt de la demande de permis de construire et 2) à l’achèvement des travaux de construction.

L’objectif de ce dispositif est de contribuer à l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments neufs. Les mairies (DREAL et DDTM) contrôlent ainsi la prise en compte de la réglementation thermique RT2012.

Où et quand faut-il se procurer les attestations ?

1) Attestation RT2012 de la prise en compte de la réglementation thermique au dépôt de la demande de permis de construire

Le type d’attestation nécessaire dépend de votre projet.

  • Pour une petite extension inférieure à 50 m², il faudra produire une attestation sur l’honneur d’engagement à respecter la réglementation thermique RTex “élément par élément”.
  • Avec une extension inférieure à 100 m², il faudra réaliser une étude thermique du besoin bioclimatique seulement (hors équipement) et demander une attestation au bureau d’étude thermique.
  • Et pour une extension supérieure à 100 m², comme pour une construction neuve, il faudra produire une étude thermique RT2012 complète. C’est donc le thermicien qui vous délivrera l’attestation initiale.

Ainsi, les attestations RT2012 vous sont procurées par le thermicien qui aura étudié votre projet. Si les plans et descriptif fournis permettent de respecter la réglementation, le thermicien établit et signe l’attestation. Sinon, il vous fera des propositions d’amélioration et vous demandera votre avis pour valider des solutions qui vous conviennent.

Cette attestation est à produire à la Mairie au moment du dépôt de la demande de permis de construire.

Nous vous déconseillons de ne commander que le “Bbio”. Voyez notre page d’explications dédiée au problème du Bbio.

2) Attestation RT2012 de la prise en compte de la réglementation thermique à l’achèvement des travaux

La seconde attestation RT2012 vous est remise par l’opérateur d’infiltrométrie et diagnostiqueur DPE juste après la mesure de l’étanchéité à l’air.

C’est la raison pour laquelle, cette attestation ne peut être émise qu’après achèvement des travaux pouvant affecter la perméabilité de l’enveloppe ; les systèmes de chauffage, d’eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation pris en compte dans l’étude thermique réglementaire… étant installés et raccordés.

Cette attestation est à produire à la Mairie avec la Déclaration d’Achèvement des Travaux (DAACT).

Pour vous faire économiser des frais, ANAIS EXPERTISES intervient pour réaliser les 3 prestations finales obligatoires en 1 seul déplacement :

Vous recevrez les 3 rapports édités et reliés sous semaine.

Enfin, l’attestation RT2012 finale est à remettre à la mairie en même temps que la déclaration d’achèvement des travaux DAACT.

La Mairie établira alors votre attestation de conformité, importante pour toute revente ultérieure, pour compléter votre dossier de prêt et votre dossier d’assurance.

Devis Attestations RT2012

Pour obtenir un devis gratuit, contactez-nous au 09.8008.5008 ou remplissez notre formulaire simplifié.

image_pdf

Diagnostic humidité et État parasitaire

État parasitaire réalisé avec une expertise des problèmes d’humidité :

Le diagnostic humidité associé à un état parasitaire permet d’expertiser les désordres et d’en repérer l’étendue. Il peut s’agir de salpêtre, de décollement des revêtements, du développement de champignons lignivores et souvent d’insectes xylophages.

Diagnostic humidité
Le plancher de cette maison a été évacué car il a été complètement détruit par un Mérule.

Un mérule a détruit complètement le plancher du rez-de-chaussée.

Pourquoi associer une expertise humidité à un état parasitaire ?

C’est toujours l’humidité qui est à l’origine d’un développement mycélien de champignons lignivores ou de la migration d’insectes xylophages. Supprimer le résultat sans traiter la cause ne sert à rien.

Malheureusement, les diagnostiqueurs qui réalisent des états parasitaires n’ont généralement pas la compétence de gérer les problèmes d’humidité autrement plus complexes. Nos experts ont cette double compétence.

Quand et pourquoi réaliser une recherche de parasites du bois ?

L’état parasitaire n’est pas obligatoire, mais les acquéreurs prudents le réclament tous avant signature.


Je commande un état parasitaire maintenant !

Pour connaître le contenu d’un état parasitaire, consultez nos pages dédiées à ce sujet :

Réaliser un diagnostic humidité régulièrement

Notez dans votre carnet d’entretien que nous conseillons cette expertise une fois tous les 5 à 10 ans dans les constructions anciennes. Voici une liste de cas où le diagnostic humidité s’impose :

  • Si la construction est réalisée en pierres naturelles poreuses comme la pierre calcaire, et que certains planchers sont posés sur des solives et lambourdes en bois.
  • Surtout si le bâti subit des infiltrations ou des remontées capillaires, il est prudent de faire réaliser un diagnostic humidité régulièrement. L’humidité peut gagner des éléments en bois (plancher, plinthes, escalier…) et favoriser le développement d’un champignon.
  • Et évidemment pour toutes les constructions en ossatures légères anciennes (bois, pisé…), un contrôle annuel n’est pas superflu.

Effectivement, il faut savoir ce qu’un Mérule (champignon) peut générer comme dégât en quelques semaines seulement ! Les coûts de traitement et de remise en état sont généralement au minimum de 5.000 euros… Nous avons traité un chantier en Normandie dont le montant des travaux de rénovation à dépassé les 150.000 € !

Ceci pour dire qu’il vaut mieux prévenir que guérir…

Demandez une expertise de vos problèmes d’humidité avec un état parasitaire. 

Appelez ANAIS au 09.8008.5008

image_pdf

Achat et vices cachés

La garantie d’absence de vices cachés

Un vendeur, suivant les règles de droit civil, a des responsabilités lors de la vente d’un bien. En particulier, il doit à l’acheteur la garantie que le bien vendu est exempt de vices cachés :

  • le rendant impropre à l’usage auquel on le destinait, ou ;
  • diminuant cet usage à tel point que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou en aurait alors donné un prix bien moins élevé.
vices cachés

Cette garantie, appelée « la garantie légale des vices cachés », est régie par les articles 1641 à 1649 du Code Civil.

Conditions d’engagement de la garantie des vices cachés

A quelles conditions peut-on engager la garantie des vices cachés ?

  • Il faut que l’on soit en présence d’une vente et donc d’un contrat de vente ;
  • Le vice doit rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destinait, le défaut doit compromettre l’utilité de la « chose », c’est-à-dire l’usage normal que l’acheteur pouvait raisonnablement envisager compte-tenu du prix, de la qualité stipulée et des conditions générales du contrat ;
  • Le vice doit être caché et inconnu de l’acheteur au moment de l’achat ;
  • Le vice devait exister avant la vente.

Les actions à envisager pour obtenir réparation

Pour obtenir réparation d’un préjudice sur le fondement de la garantie des vices cachés (ou pour toutes autres raisons d’ailleurs), il faut prouver :

  • L’existence d’un vice ;
  • La gravité du vice ;
  • Le caractère caché de celui-ci ;
  • Son antériorité par rapport à la vente.

Cette action doit être intentée dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice.

L’article 1644 du code civil stipule : « l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts »

Expertise

Pour faire valoir vos droits, il faut dans tous les cas commencer par demander une expertise du bien. L’expert ANAIS réalisera un rapport circonstancié qui tentera de démontrer, si possible, que le vice est vraiment préjudiciable, qu’il était bien antérieur à l’achat et forcément connu des propriétaires précédents.

Les recours à intenter

L’acheteur a le choix du moyen de recours qu’il souhaite intenter :

  • L’action rédhibitoire = demande de l’annulation de la vente, ou ;
  • L’action estimatoire = demande d’une réduction du prix de vente.

Les clauses exonératoires

La garantie contre les vices cachés peut parfois être limitée par une pratique notariale courante qui consiste à engager l’acquéreur à prendre l’immeuble vendu dans son état actuel, sans garantie de l’état du sol ou du sous-sol, fouilles ou excavations, mitoyennetés, communautés, défaut d’entretien ou d’alignement, ou autres vices ou défauts cachés, soit d’erreur ou d’omission dans la désignation ou dans l’origine de propriété… !!! Ces clauses exonératoires ne sont pas efficaces à 100% : Le juge pourrait retenir que le manquement délibéré du vendeur à son obligation de renseignement annule le fonctionnement de cette clause.

Un vendeur professionnel ne peut pas se cacher derrière une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés.

Ainsi, il a été jugé en 2016 qu’une clause de non garantie ne peut recevoir application lorsque le vendeur connaissait le vice ou était censé le connaître du fait de sa qualité de professionnel.

Dans cette affaire, la SCI  xxx s’est ainsi comportée comme un vendeur professionnel et ne peut en conséquent invoquer la clause de l’acte de vente excluant la garantie des vices cachés.

Ceci dit, les entreprises missionnées pour exécuter les travaux de rénovation ont elles aussi été mises en cause. Car il a été évoqué dans ce procès, que la SCI xxx invoquait les erreurs commises par les entreprises intervenantes et que l’expert avait relevé que ces entreprises n’avaient pas exercé leur devoir de conseil :

  1. Sur les risques liés à de tels aménagements sans précaution,
  2. Sur des choix techniques inappropriés au vu de la configuration des lieux :
    1. transformation de caves borgnes en pièces à vivre,
    2. réhabilitation de locaux sans isolation,
    3. sans pare vapeur,
    4. sans drainage périphérique,
    5. sans protection des parois extérieures…

Quelle réparation obtenir ?

Diminution du prix, restitution du bien et dommages-intérêts sont autant de solutions envisageables d’une action en garantie des vices cachés. Il faudra cependant veiller à l’argumentation qui sera avancée.

La Cour de cassation a rendu un arrêt dans lequel elle énonce précisément que « l’action en garantie des vices cachés constitue l’unique fondement de l’action exercée contre le vendeur pour défaut de la chose vendue la rendant impropre à sa destination normale » (Civ. 3e, 21 janvier 2016).

Donc, si l’objectif est obtenir des dommages et intérêts en raison du préjudice, il n’est pas possible d’agir sur le plan de la responsabilité civile de droit commun. Car ce sont les règles du droit de la vente qui s’appliquent exclusivement.

Les conseils avisés d’un avocat au fait de cette jurisprudence sont indispensables pour obtenir la meilleure indemnisation possible. Consultez-nous pour que nous puissions vous orienter.

Faire valoir ses droits

La première des démarches consiste à faire réaliser une expertise pour tenter de démontrer que le ou les vices étaient cachés et connus du vendeur.

Même si l’expertise ne donne pas lieu à une procédure contentieuse, elle aura au moins l’avantage de vous apporter les renseignements techniques nécessaires à la résolution du problème.

Vous pourrez ensuite demander réparation en vous faisant assister par un avocat dont les honoraires pourraient être pris en charge par votre assurance “protection juridique”.

Demander un devis pour une expertise privée.

Souscrire une assurance 

À notre connaissance, il n’existe qu’une compagnie à proposer une assurance contre les « vis caché ». Elle protège les acquéreurs pendant deux ans suivant l’acquisition (maison ou appartement). Cela concerne les problèmes de structure, de chaudière, de fosse septique, de toiture… L’assureur HORIZON ASSURANCES précise sont cadre : « Désordre matériel et inhérent au bien immobilier, caché et antérieur au jour de la signature de vente et qui rend ledit bien immobilier impropre à l’usage d’habitation ».

Cette assurance est donc limitée aux vis cachés qui rendent le bien impropre à l’usage d’habitation ; alors que la loi va plus loin en évoquant des vis qui rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent cet usage.

C’est cependant déjà très bien !

Si le désordre est déjà là, il est trop tard pour s’assurer. Appelez-nous pour une expertise.

09 8008 5008

image_pdf

Expertises et Contrôles du bâti

%d blogueurs aiment cette page :