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Assurance décennale & Mérule

La lèpre des maisons sévit maintenant un peu partout en France. Un peu d’humidité, un peu de chaleur… et voilà comment on perd un plancher ou une maison en quelques semaines.

La première question qui nous est posée par nos clients est toujours celle-ci : Est-ce que le Mérule est pris en charge par l’assurance ? Notre réponse est celle bien avisée d’un Normand : Peut-être bien que oui, peut-être bien que non !

Prise en charge du Mérule par l’assurance

A priori, aucune assurance ne protège les propriétaires contre un développement spontané d’un Mérule. Pourquoi ?

Parce que dans la majorité des cas, le Mérule se développe à cause d’un défaut d’entretien du bâti. En vieillissant, la construction devient de plus en plus humide, les ventilations deviennent de moins en moins efficaces, les pièces de plus en plus encombrées… et le Mérule apparait, comme pour faire le ménage !

Question au gouvernement sur la prise en charge

Le 17 mars 2020, le député Christophe Blanchet a formulé une question écrite à propos du Mérule, à Bruno Le Maire, ministre de l’Économie et des Finances. Le ministre y est invité à dire s’il entend modifier l’état du droit « en forçant les assurances à assurer, par exemple, le risque causé par la mérule ». La réponse a été négative car le ministre juge la protection juridique actuelle suffisante.

La protection actuelle

Dans certains cas, il est possible de trouver un recours et d’obtenir un remboursement des frais par une assurance. Nous traitons couramment trois cas de figure :

Développement de mérule dans une construction récente

S’il est possible de démontrer techniquement (c’est notre métier) que le Mérule s’est développé à cause d’un défaut de conception ou d’une malfaçon dans certains travaux ; il est alors envisageable d’impliquer la garantie décennale.

Cette garantie décennale est liée à l’application de l’article 1792 du Code civil qui dispose que « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».

C’est pour cela que Monsieur Le Maire a répondu, le 22 décembre 2020, que concernant « les désordres imputables à un champignon tel que la mérule, la responsabilité décennale du constructeur peut être engagée si ces désordres affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination et que les travaux de construction constituent le fait générateur de ces désordres ».

Développement de mérule suite à des travaux

De plus, si les problèmes d’humidité devaient être liés à une fraude ou à un dol (malfaçon volontaire), le délai de prescription peut être étendu à vingt ans. Ainsi, il est possible de demander remboursement des dommages au fautif, au moins cinq ans, voire vingt ans après les faits.

Cette protection est liée à l’application de l’article 2224 du Code civil qui a réduit ce délai à 5 ans : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Mais comme la jurisprudence est constante sur le fait que le délai de prescription court à partir du jour « où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », l’article 2232 prévoit un délai butoir de vingt ans qui, en cas de dol ou d’erreur, commence à partir du jour où le vice a été découvert.

Développement de mérule suite à une vente

Enfin, si le Mérule est apparu peu de temps après un achat, notre travail sera de rechercher des indices qui permettent de démontrer que les problèmes d’humidité étaient connus avant la vente. Lorsque que nous démontrons que l’ancien propriétaire a réalisé des travaux pour cacher des problèmes d’humidité, au lieu de les résoudre, l’acquéreur peut faire valoir ses droits pour vice caché. Aucune mention dans l’acte de vente ne peut protéger un vendeur s’il est démontré qu’il a volontairement trompé l’acheteur.

Cette garantie, appelée « la garantie légale des vices cachés », est régie par les articles 1641 à 1649 du Code Civil.

Prise en charge du Mérule par nos experts

Appelez-nous ou remplissez ce formulaire de contact. Nous vous répondrons très rapidement pour convenir d’un rendez-vous. L’expert qui vous défendra sera votre unique interlocuteur. Il constituera un dossier qui vous permettra de faire valoir vos droits.

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    Réception des travaux, protestation, assurances et garanties

    Réception des travaux en cours ou en fin de chantier

    Réception des travaux

    Conformément aux dispositions de l’article 1792 du Code civil qui dispose que : « La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve (… ). »… la date de réception des travaux constitue le point de départ du délai des trois garanties de la construction neuve :

    • de parfait achèvement,
    • biennale,
    • et décennale.

    La réception des travaux est généralement formelle, matérialisée par la signature d’un procès-verbal de réception, le paiement du prix (chèque) et la prise de possession de l’ouvrage.

    Cette réception des travaux peut également être judiciaire, à la demande de l’une des parties.

    Enfin, la réception peut aussi être tacite, mais attention alors, car en cas de protestation, la garantie décennale pourrait ne pas s’appliquer !

    Ce dernier type de réception nécessite que soit constaté la volonté non équivoque du maître d’ouvrage de recevoir les travaux. Cette volonté se retrouve dans la prise de possession des lieux, ou le paiement du prix, ou le dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux.

    En l’absence de réception et de levée de toutes les réserves, seul l’entrepreneur est responsable de son ouvrage. En ce cas, l’assureur se désengage de toute responsabilité. Du coup, si vous pensez contester la qualité de l’ouvrage, vérifiez tout d’abord que l’entrepreneur est solvable !

    Protestations mettant en cause la décennale

    Cour de Cassation civ. 3ème, 6 mai 2015, pourvoi n°13-24.947 :

    La Cour de cassation précise ici que, quand bien même le maître d’ouvrage a pris possession de l’ouvrage et procédé au règlement de la facture, le fait qu’il ait protesté, postérieurement à la prise de possession, sur la qualité des travaux réalisés, fait obstacle à la notion de réception tacite et donc à la mise en œuvre de la garantie décennale.

    En ce cas, seul l’entrepreneur est responsable du préjudice (responsabilité contractuelle de droit commun). Malheur alors au maître d’ouvrage si l’entrepreneur dépose son bilan !

    Réception d’un chantier non terminé

    Récemment, le 18 mai 2017, la Cour de cassation a encore réafirmé qu’une réception de travaux peut être tacite et non formalisée par une réunion de tous les intervenants du chantier. Et rien n’empêche le propriétaire de décider d’arrêter les travaux, de payer ce qui est fait et de s’installer dans le chantier non terminé, voire inhabitable. S’il n’émet aucune réserve ou contestation, il bénéfice alors de plein droit de la garantie décennale.

    Cependant, répétons-le : Le propriétaire qui veut interrompre les travaux ET bénéficier de la garantie décennale doit réceptionner ce qui a été réalisé sans aucune réserve. À la moindre réserve, il perd le bénéfice de l’assurance et devra se tourner seul contre l’entrepreneur.

    En cas de doute concernant la qualité de la construction, demandez-nous une expertise privée pour établir un état des lieux technique.

    ANAIS EXPERTISES

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