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CONSEIL ANAIS – Réagir en cas de mérule

Chacun sait maintenant que la découverte d’un mérule dans une maison coûte très cher. Car l’éradication est complexe et nécessite l’intervention d’une entreprise spécialisée.

A Group of Houses, George Hendrik Breitner, c. 1880 – c. 1923

Questions à se poser en présence d’un mérule avant ou après achat

Mérule et vice-caché

Quand on découvre un mérule après achat, le réflexe est donc forcément d’intenter une procédure pour vice caché. Et c’est normal, car si un mérule se développe très rapidement, les raisons de son développement sont presque toujours liées à la présence d’autres pathologies… pathologies elles aussi bien cachées, mais généralement beaucoup plus longues à apparaître.

A ce propos, vos experts ANAIS sont justement souvent sollicités pour trouver et démontrer l’antériorité des vices, pour prouver qu’ils étaient connus avant vente. N’hésitez pas à nous appeler pour plus de renseignements.

L’état parasitaire est insuffisant

A force de procès, les agents immobiliers commencent à prendre l’habitude de réclamer un état parasitaire avant vente. Dans les communes fortement exposées, la recherche de mérule est heureusement rendue obligatoire par la loi. Mais est-ce suffisant ?

Non, pour deux raisons : 1) Les diagnostiqueurs n’ont que trop rarement le temps et la compétence d’effectuer une recherche exhaustive du mérule. 2) Trouver un mérule et prévenir l’acquéreur ne suffit pas à résoudre le problème. Pourquoi ?

Parce que la présence d’un mérule, ou de tout autre xylophage, est forcément la démonstration d’un problème d’humidité. Un professionnel de l’immobilier ne peut pas faire l’impasse là-dessus.

Mérule et jurisprudence

La jurisprudence est formelle : En présence de mérule, les agents immobiliers manquent à leur devoir de conseil et d’information en ne conseillant pas les acquéreurs de procéder à une expertise complémentaire pour en définir les causes et les remèdes.

La Cour d’appel de Poitiers, 1re chambre civile, 15 Septembre 2020 n°18/03042 a jugé ceci : l’agent immobilier a manqué à son devoir d’information et de conseil ; ce qui a entraîné pour les acquéreurs une perte de chance d’avoir pu renoncer à l’achat du bien immobilier ou de l’acheter à un moindre prix.

Dans ce cas là, les acquéreurs ont dû engager des frais de réparation pour 30615 euros et supporter les frais d’un relogement durant les travaux, pour un coût total de 40688 euros. A cela s’ajoute le préjudice moral évalué à 20000 euros.

C’est donc 82668 euros qui ont été remboursés aux acquéreurs, à titre de dommages et intérêts, par l’agent immobilier !

Qu’aurait dû faire l’agent immobilier en présence d’un mérule ?

À partir du moment où un xylophage a été découvert, que ce soit un mérule ou n’importe quel autre champignon ou insecte, un professionnel sait qu’il y a un problème d’humidité. La résolution du problème passera forcément par plusieurs étapes coûteuses :

  1. Déterminer exactement l’origine du problème d’humidité et les moyens d’y remédier.
  2. Déshabiller complètement le bâti pour mettre à jour toute la zone infestée ;
  3. Détruire le mérule et les autres xylophages dans les règles de l’art (le bricolage est évidemment absolument à proscrire).
  4. Résoudre le ou les problèmes d’humidité, sans en oublier ! Attention, car un train peut en cacher un autre : dans le bâti ancien, il est rare qu’il n’y ait qu’une seule source d’humidité… D’où l’importance de faire intervenir un expert en humidité.
  5. Enfin, il reste à assécher le bâtiment et le restaurer en refaisant les doublages, l’isolation, la décoration…

Conclusion, en présence de xylophages, les agents immobiliers n’ont d’autre choix que de faire appel à un expert indépendant spécialisé dans les problèmes d’humidité. L’intervention d’un diagnostiqueur est insuffisante.

Rôle de l’expert auprès de l’agent immobilier

Un expert doit intervenir pour déterminer 1) l’étendue de l’infestation, 2) l’origine du problème d’humidité, 3) les moyens à mettre en œuvre pour supprimer le xylophage ET l’humidité.

L’expert doit forcément être indépendant et assuré en décennale pour prescrire les solutions techniques adaptées.

Heureusement, ANAIS EXPERTISES est à votre disposition. Appelez-nous !

09 8008 5008

A bientôt.

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